如何规避房产投资风险

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  135****6638

  2017-08-22 14:24:38

  楼主您好，现如今买房除了居住需求外，还有一部分是为了投资，而往往投资购房的话会有合伙找人买房的情况存在。而合伙买房又牵涉到诸多的利益问题，因此，如果你有此想法的话，事先和你的合伙人把这些协定清楚。
  
  一：书面协议
  
  光在产权登记上注明还不够，最好还能签订一份书面的协议，书面协议的作用，就是要考虑好风险，以及风险出现之后的处理方式。
  
  注意要写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。
  
  二：“隐形共有权人”
  
  合伙买房中涉及到的“隐形共有权人”是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也会对该房屋享有一定的权利。涉及到贷款的一些环节时，银行为了规避风险，也会要求“隐形共有权人”到场签字。
  
  合伙买房双方一定要相互了解，包括个人及家庭，保证没有被漏掉的隐形共有权人。
  
  三：共有方式
  
  共有方式包括共同共有和按份共有，虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上，但还是要在房产证上标明共有方式。因为两种方式决定着购买人日后对房屋的分割和处理方式不同。
  
  简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。
  
  如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。
  
  四：“主贷款人”
  
  虽然是多人共同买房，但BANK只会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”，其他出资人为“共同贷款人”，抵押合同上的出资人均需签字表示同意。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时，当主贷款人不能还款时，BANK也会向共同贷款人催收贷款。
  
  如果以一方名义向银行借款，并独自归还，应当在书面协议中写清BANK借款是否算一方出资，以及将来的分割方式。
  
  如果以一方名义向BANK借款而由双方共同偿还，就需有更详细的约定，约定款项的进出账户，每月还款也要通过银行转账。
  
  这么做可以尽量规避，一方将现金交给借款的一方来还贷，而没有出入账记录，以致产生纠纷后难以自证的风险

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  135****6485

  2017-08-22 14:22:39

  楼主您好，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。
  另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。
  骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证
  ，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。
  第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。
  第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。
  骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。
  不知从何时起，一铺养三代的说法流传开来，不少人认为投资商铺比投资普通住宅，获利要高得多。但专业人士指出，高利润伴随的是高风险。

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  134****9849

  2017-08-22 14:21:55

  楼主您好，如果想尽可能规避风险，要注意以下几点:
         1、开发规模过量
  　　以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。
  　　前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。
  　　这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。
  　　2、建设结构不合乎商业经营需要
  　　不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。
  　　由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。
  　　3、投资或经营者的市场风险在增强
  　　其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。
  　　其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。
  　　其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。
  　　上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。
  　　4、营销计划缺乏创意，流于俗套
  　　由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。

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  132****0939

  2017-08-22 14:21:26

  楼主您好，之所以开发商如此热衷，一方面出于提升房地产开发效益的考虑；另一方面，增加居住或商务环境价值的考虑。此外，投资经营性地产的需求也表现得日益强烈。前两种原因形成商业地产的供给，后一种原因引发市场需求。商业地产风险产生的原因1、开发规模过量以北京为例，所谓“过量”是指在北京的房地产领域内，商业地产的开发超过了北京对商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发量超过该地块或商圈的合理需求量。前一种整体过量引发资金分流，通常使新增商业地产项目处于销售或出租不畅，价格走低的状态。后一种过量，使地块或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清的困难。这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响更大。2、建设结构不合乎商业经营需要不同业态的商业建筑具有对一般性经营的要求，如经营场地宽敞、透视性良好等，但也存在着一些特殊性的要求，如仓储式超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从而在租、售方面造成了诸多问题。3、投资或经营者的市场风险在增强其一，商业地产经历了从无到有，由少至多的一系列过程，现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。其二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件不断增多，这也促使他们提高了风险意识，谨慎决策渐成风尚。其三，投资者或经营者的实践能力增强，表现为对商业地产项目识别能力的不断提升。上述三种原因说明，商业地产需求方已过盲目投资的阶段，进入到投资的成熟和稳健期。4、营销计划缺乏创意，流于俗套由于开发商缺乏对商业经营的深刻了解，即使所提供的商业地产项目切合实际，也难以认识和挖掘商业地产的特殊价值所在。这无疑使其营销缺乏诉求点和打动人心的创意，从而也就难以激活商业地产投资人的购买欲望。这种延滞直接影响商业地产的投入与产出的最优安排。5、小区人口入住率偏低，商业投资过程缓慢多数商业地产都是伴随大盘居住区开发而产生的，及时在规划与设计上，商业地产与住宅地产相适应，但由于提高入住率非地产开发商所能左右，因而在很长时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难。这种现象的增多会使投资者延迟出手，以致于商业地产的销售滞后于商品房的销售。这也会加大其风险，增加其销售的变数。商圈的识别与开发的定位所谓“商圈识别”是指充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点。只有调研清楚商圈状况才能提供与之匹配，即取得良好效益的商业地产项目，从而达到开发商、投资者与商铺经营者的满意目标。1、商圈识别的层次与考虑的基本因素首先在层次上分为宏观环境调研和微观环境调研。宏观调研要考虑的因素：宏观经济状况(GDP、经济周期阶段等)、房地产市场状况、本项目所在城市经济状况、本项目所在城市商业地产市场状况。宏观环境分析的目的是理清客观经济走势与房地产市场当前的趋势。特别是商业地产市场现在的发展特点。在此基础上，为企业决策提供进退的间接依据。微观环境要考察的因素：人口规模、收支状况、区域规划、交通状况、竞争对手。微观环境分析即商圈识别，以探求潜在商业规模、市场特点、机会与风险，从而为商业地产开发决策提供直接依据。

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  138****8529

  2017-08-22 14:17:06

  楼主您好，1、房地产债权信托
  房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。
  根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：
  四证：
  国有土地使用证
  建设用地规划许可证
  建设工程规划许可证
  建筑工程施工许可证
  三成：
  自有资本金投资比例达到30%
  二级：
  具有房地产开发二级资质
  房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）
  房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。
  2、房地产股权信托
  房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。
  股权获得方式：
  受让原有股东股份
  增资
  出资新设项目公司
  与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。
  房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等
  3、房地产财产权信托
  房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。
  (一)房企作为委托人的财产权信托
  以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
  目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。
  (二)个人作为委托人的房地产财产权信托
  个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。
  房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。
  房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。
  房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。
  我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。
  4、房地产资产证券化信托
  资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。
  不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）
  5、基金化房地产信托
  基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。
  信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。
  下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？
  判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
  是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；
  2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；
  3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；
  4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

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