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  138****5884

  2017-07-25 09:36:51

  楼主您好！
  一方面通过基本的公式推算出基本房屋价格。另一方面是房屋价格修正。主要考虑其他一些诸如环境，房屋条件，经济环境、供求关系等因素进行适当增加或降低以其达到一个科学合理的价格。
  一房价年收入比法。
  1房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
  2以某地普通两居室新房80平米，若以中产阶级家庭，假设夫妇月工资为4000，则家庭月收入达8000元，年收入为9.6万元，则取房价收入比7，计算得房屋总价为67.2万，单价8400元每平方。
  3国际上通行的房价年收入比是房价为年收入的3~8倍。如果这个比例越高则意味着人们要花更长的时间才能购存够买房的钱。同时，可以用这个指标来粗略估算房价，用估计的家庭年收入乘以房价收入比。
  二房屋价值修正：
  1房价的估算要考虑多种方面：宏观经济环境，供求关系，成本、利润和泡沫等方面当然不会是每个经验都对房价有明显的影响，这里只是做简要介绍，读者在进行综合考虑的时候一定要全面，同时不必均匀用力，挑选最影响房价因素的３~５个进行基本的判断即可。
  2房屋自身状况
  房屋为“三小”套型（小厅，小卫，小厨）应扣减10%；
  1层5层为基准价，2层6层下降3%，7层降5%，3层4层增加3%；
  无面朝南窗扣减5%，如果选择顶楼则扣减5%；
  无物业管理和非独立封闭小区房价在基准上扣减5%
  3宏观经济
  周边经济有衰退/繁荣趋势，有重大国家政策利好消息，可适当增加5%-20%。
  4供求关系
  供求关系是影响房价的直接因素，结婚置产，改善住房条件增加房产等刚性需求，资金投资需求，供不应求状况都会导致房价上涨。
  周围房屋空置率。如果空置率超过15%表明房价中存在泡沫现象应适当降低。
  省、市重点中小学附近房价增加15%。

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