投资公寓比投资住宅的好处在哪里？

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  135****9486

  2017-07-21 14:21:08

  很多投资客在选择物业的时候，更多会关注与地段、户型、配套等硬件条件，却不一定会注意到，住宅与公寓在持有的时候，其实会面对一些隐性成本的区别。
  
  贷款的区别
  
  公寓：不限贷，五成首付;无首套房优惠，且不能用公积金贷款
  
  住宅：限贷，个别银行有首套房优惠，能使用公积金贷款
  
  公寓较大的优点是“不限购、不限贷”，这是公寓宣传得最多的卖点，同时对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是投资房产的“少有出路”了。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。
  
  而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施，如果是首套房，首付3成，部分银行也会针对首套房实行优惠措施。如果是二套房，则要求首付6成，利率为基准利率的1.1倍，与公寓贷款条件相近，第三套住房，银行则停贷。
  
  入户与区别
  
  公寓：不能落户、无
  
  住宅：符合条件，有
  
  购买住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的;如果是综合性质，那么其中的商业部分不，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。
  
  和“无法落户”一样，公寓也是不带有的，就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校。这对一向以名校优势备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期利润相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
  
  缩水比例要算清
  
  公寓：实用率7成就不错了，使用年限最多50年
  
  住宅：较高实用率能达8成左右，使用年限较高70年
  
  小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响，进而影响利润率。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。
  
  此外，使用年限的不同是公寓与住宅较大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。
  
  隐性成本不能不知
  
  公寓：商用水电、物管费一般较高、不能用明火
  
  住宅：住宅水电、管理费一般较低、可用明火
  
  公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。
  

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  133****9301

  2017-07-21 14:17:09

  这个的话看你的需求，不过一般情况还是买住宅是比较好的。个人觉得还是要看地段的，如果地段比较好的地方，还是带装修公寓比较好，如果一般的地段的话，肯定是住宅更适合投资了
  

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