小产权房买卖效力认定怎么操作？

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  137****2311

  2017-07-18 17:55:50

  所谓小产权房，其实并不是一个法律上的概念，它只是人们由特定房屋买卖等社会现象而创造出的一种约定俗成的称谓。从字面理解，小产权房即部分产权房，乃相对于拥有房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权全部产权的大产权房而言。目前，最通俗意义上的小产权房是指建筑在集体土地上的   “农民房”、“农民安置房”等房屋，既包括农民私人或集体经济组织的自用房，也指在集体土地上建造的“商品房”。因此，可以按五五分的比例由出卖人和买受人共同承担认定小产权房买卖合同无效后的损失。

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  130****9331

  2017-07-18 17:55:41

  小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
  　　一、房产转让：“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
  　　二、法律效力：“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
  　　1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
  　　2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  　　3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  希望我的回答可以帮到您，望采纳。

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