未来房价上涨还是下降真正拐点在哪？

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  138****5425

  2017-06-15 11:20:08

  根据分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
  1、基本面仍有空间
  如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
  值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
  2、关键在货币松紧
  如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
  自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
  政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
  近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
  平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
  考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
  房地产市场的拐点已经到来
  我国房地产市场有几个明显的周期性规律：
  第一， 每轮周期大约持续2-3年，其中从谷底到峰值的上涨期持续均不超过15个月；
  第二， 近年来房地产上行周期一轮弱于一轮，总体趋势向下；
  第三， 销售面积拐点领先房价拐点变化3-6个月；
  第四， 房价拐点与新开工面积基本同步或领先1-2个月。销售面积是房价和房地产投资的现行指标。

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  133****9202

  2017-06-15 11:19:19

  对于一线及部分重点二线才城市来说，今年真的是一个“旺季”，房价的飙涨、成交量的大增，无疑不都显示着楼市的火爆。但是，在一大波调控的来袭下，“高温”趋势被“拦腰”，“冷冻”模式开启，这意味着楼市拐点将至？
  政策拐点后出现了市场拐点？
  国家统计局的数据显示，今年以来房地产对经济增长的作用明显，据初步测算，前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。在销售市场，无论是装潢、家电等楼市周边产业，还是金融行业、财政来源，都仰仗着楼市的火爆成了受益者。
  不过，如此疯狂的上涨并不可能长期持续。9月最后一周，有市场分析已经开始预测，楼市将进入深度调整。9月30日开始，北京、天津等22个城市集体出台楼市调控政策，印证着市场的猜测：楼市的疯狂已经接近尾声。
  “这是过去十几年房地产调控执行力度最大的一次。”中原地产首席分析师张大伟如此评价。在调控政策出台之后，全国多个城市的房地产开发企业和中介又迎来了一波严查，住建部点名45家企业存在违规行为，北京、上海、天津、成都等地也对当地的违规企业进行了通报查处，进一步增强了本轮楼市调控政策的执行力。
  政策执行力度史上最强
  市场预计，这轮调控的效果即将在10月份房地产数据中有所体现，9月或成为最后一个楼市狂欢月。
  在专家看来，这轮楼市调控在20多个城市采取了限购措施，提高了首付水平，也在心理和预期方面做出控制，成效已经有所体现，“从10月份销售情况看，第一周销售明显减弱。”
  中原地产首席分析师张大伟则认为，在前期限购、限贷政策出台后，10月中旬全国各地开展了前所未有的一次房地产调控全面落地执行，“这也使得本轮房地产调控与历史上各次调控相比，政策执行力度最强，这也是10月份市场快速回落的主要原因。”
  从价格看，四季度前期过热的市场将出现明显降温，部分区域将出现价格下调的现象。张大伟指出，本轮政策将快速抑制房价过快上涨，一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。
  楼市拐点的出现似乎顺理成章，毕竟楼市的疯狂不可持续。

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