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怎样规避投资商铺风险

提问者:热心网友 日期:2016-12-23

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网友回答

  • 王景 2017-08-04
    楼主,你好
    骆律师介绍说,产权式商铺分为两种业态,中小投资者要注意识别。一种是虚拟产权式商铺,开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割,小商铺之间无墙隔离,不划分实际区域,产权登记在投资者名下,并在一定期限包租,购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值,产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下,投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好,否则,一旦商场整体运作出现问题,投资者的回报就如同无本之木。目前,市场的商铺销售主要以虚拟产权式商铺为主,而事实也证明,虚拟产权式商铺纠纷频发。
    另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是,真正拥有分割的独立产权的物业形态,购买这种商铺的投资者可以自营,也可以出租,或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权,拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然,投资者在选择这样的独立产权商铺时,还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言,区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素,是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。
    骆律师还提醒说,产权商铺在销售中一般有三种模式:第一种是委托经营。投资者买商铺,买后把商铺委托给开发商来经营,开发商把商铺出租给其他人,投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证
    ,承诺如果收益达不到一定的比例,他会把房子买回来。从法律的角度看,这种模式的合法性是值得质疑的。
    第二种是投资者直接把商铺出租给开发商,然后允许开发商转租,开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱,开发商会承诺,如果租金达不到承诺的比例,到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式,但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说,回购是一个担保合同,固定回报的做法本身是违法的。
    第三种是房子卖给投资者,然后投资者又把房子委托给经营单位经营,开发商再给予一个保证。
    骆律师认为,第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商,开发商给出一定回报,这是可以的。但是有一个大前提必须确定,产权商铺销售时必须是现房,不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶,而要竣工,而且已经是验收合格备案了。
    不知从何时起,一铺养三代的说法流传开来,不少人认为投资商铺比投资普通住宅,获利要高得多。但专业人士指出,高利润伴随的是高风险。
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