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房产税改革的市场影响?

提问者:黄子韬涛涛 日期:2016-11-14

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  • 热心网友 2016-11-14
    对房价有多大影响?
    “假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子,如按1.2%的税率缴纳房产税,那他一年的退休工资,不吃不喝可能刚够。”SOHO中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说,房产税对市场的影响会非常大,日本征收房产税后,房地产立刻垮下去,20年都没再起来,经济也一路下滑。
    但对于“打压房价”的效果,一些业内人士并不看好。陈国强表示,扩大房产税征收范围,主要目的在于打击投资投机性需求,调和贫富差距,房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为,房产税对房价的影响不会太大,整个市场的降幅应在20%左右,而且是比照今年4月份的最高水平。
    不过,也有分析人士保持谨慎,认为降价幅度要看房产税政策的严厉程度和执行情况。
    中国指数研究院陈晟说,房产税可能会延长楼市的调整期,让市场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为,楼市的调整将在房产税出台后3~6个月内完全完成。
    扩大房产税范围还有另一重要利好,即地方财政收入增加。
    有资料显示,在美国的很多州,物业税收入可占地方财政收入的一半以上。而在中国,房产税收入占地方财政的比例几可忽略,土地出让金的比例却越来越大。
    DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向 《每日经济新闻》记者表示,对于地方财政而言,土地收入缺乏稳定性,且容易推高地价,如果房产税的征收扩大到住宅,将可能改变这一状况。
    “综合性政策”待出
    值得注意的是,《意见》还要求,由发改委牵头,出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起,被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。
    陈国强告诉 《每日经济新闻》记者,作为一项重要的产业政策,该政策将包含土地、房地产金融、税收、市场监管、住房保障等各个方面,其中,住房保障制度可能成为重要内容。
    据了解,由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发,目前正在征求意见,首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向进一步指出,这也意味着房地产业被赋予更多的保障性质,而非市场性质。保障房建设同样能够拉动上下游多个行业的发展,因此,这并不会影响房地产业在宏观经济中的地位。
    据中国政府网5月31日消息,国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革。国务院的表态意味着房产税改革已经超越了研究环节,开始步入实施阶段。而“逐步推进”的措辞也意味着房产税改革不会一步到位,中央政府对房产税改革的定位更倾向于是一项长期的税制改革,而非短期的房价调控工具。
    5月下旬的A股行情在有关房产税的传闻中风雨飘摇,最后一个交易日更是因国务院同意推进房产税改革的消息等因素的影响而下跌。但事实上,关于房产税怎么改,是否将征收范围扩大至普通住宅,改成面向所有不动产征收,《意见》并没有明确。
    国家发改委负责起草的《意见》是对国务院各部委2010年经济体制改革工作重点的汇总集纳。今年4月份,财政部在其2010年工作要点中就提出要“完善房产税制度”。但国务院同意的最终表述是“逐步推进房产税改革”,足可体现出国务院的重视和推动这项改革的决心。
    但区别于资源税改革方案的直接“出台”,房产税改革“逐步推进”的表述则预示着改革不能一蹴而就,必然会分阶段、分步骤的实施。
    这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”,由于中国从事房产评估的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高,难以承担全社会房产评估的重任。借鉴香港的经验,内地最终可能依靠税务或相关部门的公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍,需要时间上的准备。此外,在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问题需要解决,所以房产税改革方案难以在短期内出台。
    其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革一样,房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点,然后再向全国推行。但是在试点地区的选择上是有讲究的,试点地区必须有代表性,但是社会影响不宜太大,以防试点不成功,造成社会动荡。之前增值税转型改革选定东北地区,资源税改革挑中新疆,都遵循了这一原则。
    再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性用房的保有环节征收,主要征税对象是商业地产。从试点的角度考虑,将改革范围先期控制在商业地产内具备诸多优势:一是商业地产类型单一,纳税主体便于确认,大都是开发商或企事业单位;二是商业地产价格波动幅度不如普通住宅那么大,交易价格透明,易于评估;三是商业地产在城市中相对集中,级差不明显,评估结果易于与市场交易价格比照。
    一旦贸然将房产税征收范围扩大到普通住宅,在目前环境下,势必影响到购房人和房产持有人的预期,极有可能造成房地产市场的剧烈动荡,导致价格变动过快,反而不易于房屋价值评估的展开,严重影响试点的效果。
    最后,房产税改革的一个重要目的,同时也是要攻克的技术障碍,就是归并名目繁多的税费金,形成规范统一的税种。但是中国房地产业涉及的税费金太多,一次全部归并难于操作。尤其是土地出让金,对地方政府的财政收入影响较大,一旦衔接不当,容易造成地方财政困难。因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源,可能需要对相关税费金进行多次合并,这也将是一个逐步推进的过程。
    纠结的房产税
    税收政策一直以来是楼市调控的利器,从营业税、个人所得税到土地增值税,每次都能给市场带来强烈的影响。和此前的调控政策不同的是,今年“国十一条”中的税收政策迟迟不落地,让业内对此一直纠结不清。
    其实早在房产税受关注之前,业内一直把精力集中在物业税上。但是由于物业税需要人大立法通过,又牵扯到需对地方政府的土地出让环节征收,难度确实较大,因此从今年4月份开始,社会各界的目光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,可以说房产税已经有法可依,只需重新调整就可以,因此房产税成为了目前最热的话题。
    关于房产税的纠结最早始于今年4月底,财政部财政科学研究所所长贾康表示:“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日,国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言,一篇标题为“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条,引发了人们的强烈诘问: “史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止?房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验?房价将迎来新一轮疯涨?当天下午,发改委火速辟谣:“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实,造成了极为恶劣的影响”。
    随后不久,关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。在5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中,引起了市场各方震动,沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位,沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。
    也因为对房产税出台的预期,出现了成交量明显萎缩。 在北京、上海、广州等一线城市,成交量巨幅下跌。北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量,日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%。
    至此,关于房产税是否将出台有了定论,权威部门的直接表态,也让口水仗最终画上了句号,开征是铁定的事情了。但是事情并非就此终结,近日在一场论坛上,加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆、SOHO中国董事长潘石屹纷纷表示,房产税的征收难度会相当大。
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