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  133****6872

  2016-07-19 22:13:38

  您好
  下面的正文很多观点其实来自于我的经验判断，缺少数据支撑，如其中有谬误，还请指正
  1，是不是的问题。
  北京的租售比确实低于全球很多主要城市么?虽然题主没有列出数据，但我以前查过一些数字，答案是肯定的，伦敦，纽约等确实高于北京。
  以下内容引用自《北京房地产市场发展趋势及政策选择研究》，高峰，2015.
  事实上，国际上公认的衡量一个区域房地产市场运行状 况良好的房屋租售比区间范围一般在1∶300～1∶200。 即若所投资房产并非用于自住而是用于出租的话， 房主依靠租金16年～25年内收回成本比较合理。如 果分母大于300，意味着需要用超过25年的时间才 能收回成本，则表明此地房价过高，投资价值不 大；如果分母小于200，意味着房主只需要出租少 于16年的时间就能收回成本了，该房屋的租金回报 率较高，房产投资潜力较大。
  北京房屋售价和租金之比常年维 持在400以上，在实行限购限贷的2014年，其租售 比更是接近600 ，说明如果房主在北京投 资买房，其依靠单纯出租收回成本的时间接近50 年，远高于25年的国际最高标准，而我国的商品房 产权年限也仅有70年，说明北京房价确实过高，目前商品房的投资收益率不高，不适合对其进行投资，但低于市场价的其他类型房产的投资收益就要另当别论了。
  2，为什么低。
  窃以为，这里有一个主要原因和多个次要原因。
  一个主要原因是最近十年的房地产市场信心，买房就赚成为全国人民的共识，大家其实都在等土地增值，买房不只是消费行为，更成为全民投资行为。购房价格和租房价格都由供需决定，除了供需之外，购房价格与人们对其升值的期望强相关，而租房价格更与当下消费水平相关。买房投资未来，租房消费现在。购房价格与租房价格的背离，本质上体现的仍然是市场对其增值期望和其当下价值的背离，是未来与现在的背离。因此，高租售比的房地产市场，多发生在正快速上升的市场，比如危机前的日本东京。这既是泡沫的体现，也是消费者对未来信心的体现。
  几个次要原因跟上述主要原因相比，没那么关键，简单列举一下。一是中国房地产市场起步不久，现在市场里在租的房子，相当部分来自与房改，拆迁，单位分房等等渠道，不是买的，有些甚至没产权，一定程度上拉低了租金。
  第二是安全感问题，在中国的资产贬值速度下，拿着现金都不放心。你只能选择政府给你的投资机遇并承担风险，或者坐等贬值。
  第三是社会风气问题，丈母娘逼高房价不是开玩笑。
  大概如此吧。
  
  3.决定未来上涨或下跌的主要因素。
  我们把“未来”简单分成远期、中期和近期吧，对应50年、10年和1年。
  
  远期来说，影响房价最最最主要的因素肯定是新增人口，在中国也就是计划生育。其它还包括城市形态、居住形态的变化（是不是从高层公寓为主变成独栋为主），生活习惯的变化（比如马佳佳的90后不买房）等等。考虑到50年太远，这里我就不多说了。
  
  中期来说，房价影响因素主要是中国的城镇化问题。除了考大学，农民进城将是未来新增城镇人口（也就是买房需求）的主要来源。农民进城的意思不是（或者主要不是）拆迁，而是使中国的生产力水平和收入分配能够使得农民们靠收入成为新市民。（扯点闲篇，但这与中国的经济竞争力存在内部矛盾——工资高意味着产业成本提升竞争力下降。因此，必须降低人力成本在主导产业成本中的结构占比，这也是产业升级的必要性和紧迫性。）中期来看，一线城市对全国新人口的虹吸还很强，高校毕业生成为一线城市源源不断的供给，除非爆发系统性风险，否则一线城市楼市的稳定将是长期情况。要担心下跌的是二三线城市和小县城们——如果没有新产业，也就没有新市民，不光盖了这么多房子卖不出去，连已经拆迁了的那些也会成为社会的不稳定因素。
  
  近期来看，楼市好不好主要看经济发展的好不好，也就是——新市民。一线城市不必说，在弹性的调控政策下，楼市企稳是定局。二三线城市和小县城们，如果产业培育做到位、新增就业人口稳定、工资足以付得起当地房价，那么楼市也可以稳。可惜，上述三个条件对于当前的中国政府太苛刻了。新常态的经济环境下，中国要有一点时间，给不那么发达的区域把房价稳定的降下来。能够做到用新经济实体填平历史盖房坑的区域，可能少之又少。
  
  望采纳，谢谢
  
  4.扯点其它的，中国的地租。
  我们知道，房屋作为一项资产，是会折旧的。房价的飞涨，本质上跟“房”无关，全是地价的增长。
  然而，中国住房的“地”，其实是一个70年的长租合同。
  既然地价这么不稳定，那么为啥非得一次交70年的土地出让金？政府五年五年的收，岂非更好？
  上次从某政府官方研究机构接触到这种观点，胆战心惊。。不禁为我国政府收租子的能力点赞。
  其实这中想法是不太可能付诸实施的，因为“民无恒产，则无恒心”。
  望采纳，谢谢

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