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  134****1430

  2016-06-14 20:37:04

  您好 ！
  按照国家规定的最高公摊计算:
  30层以上公摊25％；
  点式楼盘公摊15％－17％
  18层以下公摊13％－15％
  多层住宅公摊10％－13％
  阳光海岸2号楼公摊为28.5％(这是国正给出来的公摊比例，天知道这个比例是不是确切的。当初卖房的时候承诺的是不高于22％）比国家规定最高公摊面积的25％多了3.5％。
  
  中华人民共和国《房产测量规范》
  房屋测量规范
  2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布
  中华人民共和国国家标准 GB/T17986-2000
  第一单元：房产测量规定
  1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
  其他地区的房地产测量亦可参照执行。
  2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
  本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
  GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986
  1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000
  第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准
  3、房产面积测算
  3.1 房产面积测算的内容
  3?1?1 面积测算
  面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
  3?1?2 房屋的建筑面积
  房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
  3?1?3 房屋的使用面积
  房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
  3?1?4 房屋的产权面积
  房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
  3?1?5 房屋的共有建筑面积
  房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
  3?1?6 面积测算的要求
  各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。
  3?2 房屋建筑面积测算的有关规定
  3?2?1 计算全部建筑面积的范围
  a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
  b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
  c) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
  d) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
  e) 房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
  f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
  g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
  a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
  b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
  c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算
  d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
  e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
  f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
  g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
  h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
  3.2.2 计算一半建筑面积的范围
  a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
  b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
  c) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
  d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
  e) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
  3.2.3不计算建筑面积的范围
  a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
  b) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
  c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
  d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
  e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
  f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
  g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
  h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
  i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
  j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
  3.3用地面积测算
  3.3.1 用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。
  3.3.2下列土地不计入用地面积：
  a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
  b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
  c) 公共使用的河涌、水沟、排污沟。
  d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
  e) 其他按规定不计入用地的面积。
  3.3.3 用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。
  3.4 面积测算的方法与精度要求
  3.4.1坐标解析法
  A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。
  
  如商品房买卖合同以套内建筑面积或者建筑面积为计算价格,实际交付与合同约定面积不符,合同有约定按约定处理;合同没约定或约定不明确,按照以下原则处理：
  (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
  (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  望采纳，谢谢

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