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房地产抵押权的生效时间是当事人签约时间、受理登记时间、还是核准登记时间?如何来看待抵押权的“期限

提问者:热心网友 日期:2015-09-23

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  • 热心网友 2015-09-23
    与房地产抵押有关的时间和期限包括:抵押合同的签订时间、登记机关受理登记的时间和核准登记的时间;主债权的履行期限、当事人约定的抵押期限、登记机关登记的期限。1.抵押合同的签订时间。抵押合同是抵押当事人为设定抵押权而签订的,房地产抵押合同应在登记之日起生效。如果按“抵押合同应在登记之日起生效”来理解,就变成在登记以前既不具有物权的效力,亦不具有债权的效力(学术界对房地产“抵押合同自登记之日起生效”这一规定持有不同的看法。认为抵押合同在登记前就是有效的合同,虽无物权的效力,但应当具有债权的效力,只是未经登记不能对抗第三人。否则,登记机关如何能以无效的合同作为确权的依据,此种观点有其合理性。在物权法草案中,已将抵押合同是否有效和抵押登记区分开来。即抵押合同是否成立和生效,应当以合同法关于合同成立和生效的规定来进行判断。抵押合同自依法成立之日起生效,而抵押权自登记之日起生效)。而实际上,在司法实践中,对未登记的房地产抵押合同,仍是认可其债权的效力,如对抵押人违背诚实信用原则,在签订抵押合同后拒绝办理登记手续,致使债权人受到损失的,仍应承担相应的民事责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对未办理抵押物登记手续的,规定为不登记不得对抗第三人。但对于抵押权来说,无论是优先受偿还是追及的效力,都是要及于第三人,因而实际上仍然是不具物权的效力。因此,抵押合同的签订时间对抵押权无实质性的影响。2.登记机关受理登记的时间和核准登记的时间。登记机关受理登记的时间是抵押当事人提出抵押登记申请的时间。对当事人提出的申请,登记机关并不一定都能准予登记。在实行产权登记制(相对于契据登记制)的国家,物权的成立应当以登记的完成即核准登记作为标准来界定。按我国现行的房地产抵押登记操作规程,如无特殊情况,登记机关对先受理的登记申请会先予核准登记。在同一房地产上设定多个抵押权时,涉及优先受偿的位次时,就应当以登记机关核准登记的时间先后来确定。3.当事人约定的抵押期限和登记机关登记的期限。抵押期限是在实际工作中最会引起争议的问题。以往,权属证书上使用的是“权利存续期限”,很容易被理解为抵押权存在的期限、即超过这一期限抵押权归于消灭。在1997年建设部统一监制房屋权属证书时,已将此栏目改为“约定期限”,但还是易于对抵押期限产生歧义。抵押权作为一种物权,只能因法律的原因而消灭(我国台湾地区的房地产他项权利证明书至今仍使用“权利存续期限”一词,但并不理解为超过这一期限抵押权即归于消灭)。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此已明确:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。在物权法的立法中,对于抵押合同条款中约定抵押权存续期间的,也倾向于规定其为无效。登记机关登记的期限是“约定期限”,但这不是核准登记的时间。按建设部《房屋权属证书的填写说明》的规定,权属证书上他项权利的约定期限是“权利人双方在合同上约定他项权利的期限”。
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