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最高人民法院法发5号文件并没有提到房屋使用权的查封,法院是否可以查封?如果产权人不同意怎么办?

提问者:热心网友 日期:2015-09-23

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  • 热心网友 2015-09-23
    最高人民法院法发[2004]5号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。这是因为人民法院执行的标的,是“物”或人的行为(如责令当事人履行合同或是允许探视子女)。房屋使用权一般均为租赁所得,如果只予以查封而并不要求被执行人让出使用权,则该项查封没有实际意义。如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人,就变成了法院在执行程序中直接变更租赁合同的主体,这一做法违反了合同自愿的原则。与此不同的观点是:房屋使用权也是一种财产权,也可以采取查封措施。实际工作中也确有法院对房屋使用权进行过查封。实质上,房屋使用权的价值是很有限的,大部分的房屋使用权是因租赁所得,既是有期的,也是有偿的。因此,一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。最高人民法院于2004年11月4日以法释(2004)15号文发出了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,其中第六条规定了“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。因而,法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权,基本上是房管部门直管公房的使用权。其中主要的原因是:直管公房租金较低,使用权有保障并能获得较好的服务。此外,有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度,以房屋使用证代替房屋租赁合同,其中有一部分房屋使用证没有明确的使用期限,造成了直管公房可以无限期使用的错觉。如果法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的,由于房管部门的政府性质,并不会挑选承租人,一般没有必要不同意,如不同意也可以向执行法院提出执行异议。房屋租赁合同要办理登记备案手续,但是这种登记并不是权属登记,当事人是否进行登记备案,也不影响租赁合同的效力。因而,这类问题和权属登记工作没有太多的联系。但是,无论从规范房屋租赁行为还是从维护房管部门的利益考虑,对直管公房的租赁,应当与承租人签订有期限的租赁合同,明确双方的权利义务。这样,一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行,不易产生争议。而不要再以《房屋使用权证》来替代房屋租赁合同。对属于其他产权性质房屋的使用权的查封,极为少见;对此类房屋使用权的查封,产权人如不同意,可以向执行法院提出执行异议。
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