抵押人能否将已抵押的房屋进行置换? 房屋

日期:2015-09-23 16:27:27     提问者:131****1551    

1个回答

  • 131****9683

    2015-09-23 16:36:03

    申请人所说的对已抵押的房屋进行“置换”,实际上是将新的抵押物设定抵押,替代原已抵押的房屋来担保债的履行。这是一个抵押关系的解除,另一个新的抵押关系的设定。不能用抵押权的变更登记来处理。理由如下:一、抵押权未经法定原因不会消灭,原来已设定抵押的房屋,没有以抵押物置换的方式来消灭其抵押权的法律规定。二、按《房屋登记办法》第44条、第45条的规定:除了法律、法规规定变更抵押权的其他情形之外,只有抵押当事人、债务人的姓名或者名称的变化、被担保债权的数额的变化才属于抵押权的变更登记,并不包括抵押物的更换。《房屋登记办法释义》在解释抵押权变更的表现形式时,列入了“因抵押物的地址、面积发生改变”而导致的抵押权的变更。地址的改变是指因房屋的坐落门牌号码或街道名称的变化;面积发生改变也应该是“抵押物的……面积发生改变”,即已经抵押的房屋由于部分拆除或测量等原因发生的面积变化,而不是因为未曾抵押的房屋的介入而发生的面积改变。三、《物权法》第193条规定:抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对该条的解释是:“本条规定的抵押财产价值减少,均是由于抵押人的行为造成的”(第421页),前述释义对于这些行为的具体解释是:抵押人拆除抵押的房屋或是对需要修缮的抵押房屋不加修缮,从而降低抵押物的价值。而且,《物权法》的该条规定首先是“抵押权人有权要求抵押人停止其行为”,即制止抵押人拆除抵押的房屋,或是敦促抵押人对需要修缮的房屋及时进行修缮,以保持抵押物的价值,不能理解为已抵押的房屋可以更换。应该说明的是:抵押只是对债的担保,并不影响抵押人对房屋的使用,已抵押的房屋也不是不允许转让,只是要按《物权法》的规定,经抵押权人同意,并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务,没有必要通过置换的方式来处理。

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