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当事人已办理现房转让预告登记，是否可以受理法院的查封?

日期：2015-09-24 19:26:44 提问者：133****8636

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131****3118
2015-09-24 19:36:20
对已经办理了现房转让预告登记的房屋，人民法院如实施查封，登记机关仍应受理。一是法发[2004]5号文件已规定了登记机关不对人民法院生效法律文书和协助执行通知书进行审查。二是法发[2004]5号文件中第二十五条关于人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施这一规定与《物权法》的规定并没有任何冲突，该条规定是指“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封”，即指的是转让不动产的过户登记(转移登记)而非预告登记。转移登记被核准并记载于登记簿后，受让人就取得了物权，成了“已转让的财产”，因此不能再作为原产权人的房屋来查封。在我国，现房转让的预告登记目前还较为少见。《物权法》对预告登记的立法，也主要着眼于预购商品房的预告登记和预购商品房抵押的预告登记。但是随着社会对预告登记这一方法的逐渐熟悉，办理现房转让的预告登记会不断增加。从理论上说，已经进行预告登记的请求权，对其后发生的与该项请求权内容相同的房地产处分行为，具有排他的效力。我国《物权法》(第二十条)对预告登记效力的规定是：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因而，在我国，预告登记所限制的已不只是与请求权内容相同的对房地产的处分行为，而是对所有“处分该不动产的”行为。但预告登记所限制的是已登记的物权名义人的处分行为。对现房转让预告登记来说，预告登记后所限制的就是转让方的处分行为，以保障受让方将来能实现物权(取得所有权)。因此，预告登记所限制的只是转让方的处分行为，而不能及于人民法院的查封行为。除了查封，对日后可能产生的判决或强制执行这类公法上的处分行为，虽经预告登记，其请求权之效力也不能排斥。因而，人民法院对已经办理了现房转让预告登记的房屋，仍然可以实施查封。因而，对预告登记的请求权人来说，一旦到了能够进行不动产登记之时，应当尽快办理权属转移登记。一些预告登记的权利人如果已向转让方支付了部分或全部房款，预告登记的权利人可以向执行法院提出执行异议，执行法院将会依据最高人民法院法释[2004]15号文的相关规定，客观、公正地解决这一问题。作为登记机构来说，对已经办理现房转让预告登记的房产，如果法院作为出让方的房产查封的判决，登记机构仍应当受理。登记机关在受理法院查封时，操作上与没有经转让预告登记的相同，按正常操作程序在登记簿上将查封情况予以记载。即在登记簿上既记载有预告登记的请求权，又有执行法院的查封记录。
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