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  2015-09-29 20:34:52

  空置房住宅土地使用年限更少70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起，项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这也就意味着住宅的土地使用年限减少了根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。法律界人士在接受采访时普遍表示，目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称，因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有，但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱，另一方面还亟待出台相关的强制性规定。“损失承担”立项变更造成业主损失开发商须负责，需由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。据了解，立项变更至少造成土地开发周期延长，使业主的“使用权”因此“缩小”。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏向记者解释，公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。”秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。“如果能将存量房视为类似于二手房的物业进行投资，是比较明智的想法。”葛怀恩认为，买房者购买存量房主要是为了投资，在与开发商谈判房价时，更多的只能依靠自己的判断去衡量物业折旧、土地使用年限损失等决定房价的相关因素，通常很难在房价上占到“便宜”。另外，他还指出，买房者在注意到土地使用年限上无形中缺失了一部分的同时，也应考虑土地价格上涨等因素，这样一来，即使开发商能为前期土地使用承担责任，在经济利益上会让利消费者，但土地价格、住房价格与供求之间的波动都有可能再次影响到房价。“解决途径”透明市场行情健全评估机制土地使用权年限是影响房屋评估价值的一个重要因素，但目前法律对此尚存空白北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同时指出，在这一情况上，政府目前无法强行干涉，而若强行干涉也未必利于市场的良性发展。眼下，较为可行的办法是，政府加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，使其对特定区域的住宅售价、开发量以及不同时期开发项目的市场行情，都能做到详细的了解和认知，然后再通过这些参考信息指导购房，在必要的情况下以此为导向与销售方交涉谈判。另外，还应该健全市场评估机构，适当拓展其业务范围，特别是咨询业务。就目前来看，评估、中介、法律等相关途径较高的收费标准都制约了消费者自身权利维护意识的形成。北京市力行律师事务所律师曹岩也认同，在影响房屋评估价值方面，土地使用权年限是一个重要的因素。在销售市场上，二手房较一手房价格要便宜些，而尾房由于某些特定弱势造成难销，所以价格也会相应低一些。但若从土地使用权损失角度来看，目前尚没有具体价格折算标准。对此，21世纪不动产北京区域总部咨询顾问段劲松表示，根据土地出让金进行实际折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世纪70年代的房子不如80年代的房子价格高，一个很重要的原因就是涉及到了土地使用年限问题，但以此为依据进行实际折算很困难，而且法律对此尚存空白，目前只能通过二手房、空置房与在售商品房之间的性价比得出较为合适的交易价。“律师坦言”消费者很难得到赔偿

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