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  2015-09-29 20:31:30

  出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：（1）取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。（2）取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。土地使用权出让程序:由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。协议出让土地使用权的程序是：（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。（2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。（3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。（4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。（5）办理土地登记的有关手续。招标出让土地使用权的程序是：（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。（2）发布招标公告。（3）有意受让人办理竞标手续。（4）政府确定中标人并签订出让合同。（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。拍卖土地使用权的程序是：（1）准备拍卖文件。（2）发布拍卖公告。（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。（4）在指定地点、时间竞投。（5）签订出让合同。（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价

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