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商业地产投资模式有哪些?商业地产运营模式的现状是什么?
日期:2016-01-15 15:46:44
提问者:135****9891
131****3118
2016-01-15 15:49:30
纯租赁
商业地产的传统方式,在这种模式中,开发商为大业主,商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权,产权仍为开发商所有,开发商不但要收取商铺之租金,同时亦要收取物业费用,并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点:开发商可收取长期经济收益,开发商与商户真正实现双赢的关系,共同经营该商业项目,双方共同对此项目负责。同时,由于不卖产权,开发商对商业项目有足够的把握能力,便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点:回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理,有一定的人力支出,比较耗费精力。
注意:此方法可采用统一收银方式,租金在货款中扣除,在降低工作难度的同时,也提升了项目的整体商业形象。
三、返租
在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并每对购房者有一定比率的年回报。
优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。
缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金与商业经营两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
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答: 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益,日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着,时时留心,生怕下跌,既劳神又费力:涨了还好,一旦被套牢,牵连全家,让人身心俱疲,鸡飞蛋打。商铺还能带来双重收益,每年可收房租且房租远远高于银行利息,而且随着租金的上涨,商铺也在不断增值。
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