不动产善意取得的构成要件 不动产

日期:2016-03-12 16:20:05     提问者:137****5063    

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  • 136****2627

    2016-03-12 16:21:07

     一、无权处分内涵的界定

      《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回”,但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定,“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来,但由于该条将其作为前提条件,所以,从体系解释的角度来看,“无权处分”是善意取得的构成要件之一。

      一般认为,所谓无权处分,是指没有处分权而处分他人的财产。换言之,即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分,从最广义上来理解,包括事实上的处分与法律上的处分,[2]无权处分中的“处分”是指法律上的处分,即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。毫无疑问,动产的无权处分,就是指没有处分权而处分他人的财产。但是,对于不动产而言,如何判断无权处分,则存在较大争议,主要存在着两种不同看法:一是“无处分权说”。此种观点认为,无论是就动产还是就不动产而言,无权处分都是指无处分权人处分了他人(原所有权人)所有的财产。尤其是《物权法》第106条规定,“所有权人有权追回”,这也意味着善意取得中的无权处分是指无权处分所有人的财产,例如,夫妻共同共有的房屋,记载在夫妻一方名下,登记的权利人处分了全部财产,也构成无权处分。二是“处分权受限制说”。此种观点认为,即便无权处分人原本享有物的所有权,但是,因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产(如进入破产程序后的债务人处分其财产),也属于善意取得中的无权处分。三是“登记错误说”。此种观点认为,在善意取得中,不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下,登记记载的权利人处分了该不动产。

      应当承认,传统学说上无权处分都采纳第一种观点。在无权处分的情况下,涉及三方当事人,由于形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛盾,因而产生了善意取得制度。如果赋予原所有权人无限制的追及效力,则第三人的信赖利益就不能得到保护;此外,与善意第三人相比,原所有人通常更易于预测到无权处分人处分其物的可能性,更应当承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险。[3]此时,第三人通过善意取得制度取得所有权,获得保护。但是,此种理解主要是针对动产的善意取得。一般来说,动产以占有为公示方法,极少出现所有人占有下的动产,其处分权受到限制的情况。但是,对于不动产的善意取得而言,其情况比较复杂。一方面,不动产以登记为权利归属的依据,只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权,可以直接根据登记来判断,所以,登记记载的权利人以外的人处分财产,是很难发生效果的。只是在例外情况下,如登记夫妻一方名下的共有房屋,在处分时未经另一方同意,才可能适用善意取得;另一方面,不动产的处分权受限制之后,其所有人再处分其财产也不可能适用善意取得,例如,不动产之上设定抵押权之后,由于其已经办理了登记,如果抵押人将抵押物转让,第三人就不可能是善意的。

      从实践来看,不动产的无权处分主要是指第三种情况。换言之,不动产的无权处分,主要是指发生登记错误的情形下,登记权利人将其不动产转让给他人时,受让人因信赖登记而进行了交易,并办理了登记过户手续。例如,甲公司购买了一套房产,委托其办公室主任乙管理,乙采用欺诈手段将房产登记在自己名下,后来,乙意欲将该房产转让给丙,丙查阅了登记,发现乙确实是登记记载的所有人,就购买了该房产,并支付了价款、办理了登记过户手续。甲发现以后,要求丙返还给房产。丙认为,其符合《物权法》第106条的规定,依法取得了所有权。有学者认为,此案中乙的行为并不构成无权处分,而属于有权处分。此种观点认为,尽管乙是采取欺诈的手段将房产登记存自己名下,但是,既然乙是登记权利人,其就有权处分该房产。乙将房产出售给丙的行为并非无权处分,而是有权处分。因此,本案不适用《物权法》上的善意取得制度。

      应当看到,在有权处分和无权处分之下,虽然都可能导致所有权变动的效果,但是,二者仍然存在明显区别,其区分直接关系到是否适用善意取得制度的问题。一方面,在有权处分之下,该交易行为是合法有效,不需要借助善意取得就可以使得第三人享有所有权,而如果是无权处分,受让人要取得所有权,必须依据善意取得制度;另一方面,如果该行为构成有权处分,就没有探讨善意取得的必要,尤其是不需要认定第三人是否构成“善意”。这就会对真正权利人的权利保护不力。因为真正权利人无法主张第三人的恶意,从而再追回其财产。

      笔者认为,不动产善意取得中的无权处分,就是指在登记错误或其他无处分权的情况下,登记权利人处分该不动产的行为。《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产,掩盖了二者在认定无权处分方面的差异。不动产善意取得和动产善意取得的重要区别就表现在“无权处分”的内涵不同。对于动产而言,其无权处分的认定比较容易,就是没有处分权的处分行为,而对于不动产而言,无权处分的认定,则不仅仅包括没有处分权而处分财产,还要扩大到明知登记错误而处分财产。所以,在登记错误的情况下,处分他人的财产也构成无权处分,主要理由在于:

      第一,不动产的善意取得主要针对登记错误的情形。例如,某人将登记在他人名下的房产转让给买受人,买受人查阅了登记,发现出卖人并不是登记记载的所有人,仍然予以购买,此时,买受人不是善意的,当然不能适用善意取得。可见,善意取得的适用对象主要是登记错误。如果将登记错误视为有权转让,就有可能将绝大多数不动产的善意取得排除在适用范围之外,[4]其结果将导致不动产善意取得制度几乎没有存在的意义。考虑到登记错误较多地出现在不动产登记实践中,在发生登记错误情况下对第三人的保护尤其重要,因此,无权处分包括登记错误的情形,对于正确适用善意取得制度尤其显得重要。

      第二,《物权法》上的权利推定规则应当适用于物权的确认,而不应当适用于登记权利人和第三人的交易。在确认物权时,尽管发生了登记错误,登记权利人仍然应当推定为法律上的权利人。而在登记权利人和第三人的交易中,权利推定规则不应适用,而应当依据真实的权利状况来判断交易当事人是否构成无权处分。例如,在上例中,乙并非从开发商处购买房屋,因此,他实际上不享有对该房屋的所有权。

      第三,登记权利人虽然记载在处分人的名下,但是,他明知该登记错误的存在,而仍然予以处分。从登记权利人的处分行为而言,他已经意识到自己的行为构成无权处分行为。因而,将此种行为作为无权处分对待,不会对其造成不测的损害。

      综上,不动产的善意取得制度中,对于“无权处分”应作扩大理解,而不能采取狭义理解的观念。此处所说的“无权”不一定是无所有权,无处分权同样也是无权处分,譬如,在登记错误的情况下,如果登记簿上错误记载的权利人进行处分行为,也构成无权处分,因为错误的登记记载并不能使其因此获得处分权。

      需要探讨的是,登记权利人将财产一物数卖,是否也可以构成无权处分?例如,甲将其自己的房产先后卖给乙、丙两人。但是,将房产交付给了丙,并办理了登记过户手续。乙主张,甲和丙之间的交易行为构成无权处分,丙必须证明其构成善意取得,否则,不能取得该房屋所有权。笔者认为,登记权利人将其财产一物数卖,如果没有办理登记手续,都只是产生了债的关系,不发生物权变动的效果。因此,数个买受人都可以要求出卖人履行合同,出卖人不能履行将产生违约损害赔偿责任。但是,出卖人将房屋登记给其中一个买受人,该买受人就取得物权。但此种转让行为属于有权处分,因为出卖人在登记之前仍然享有该房屋的所有权,其通过变更登记将房屋转让的行为构成有权处分,从而不适用善意取得。

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