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  135****8742

  2016-03-08 11:12:24

  当购房者决定购买房产时，如何选择楼盘则是一个极其重要的环节。在选择楼盘时，购房者所面对的可能是现房，也有可能是期房。如果是现房，还是比较容易挑选和决定的；如果是期房，则会感觉到无可适从，因为期房属于摸不着、看不见的隐形房产。但是，无论购房者选择的是期房还是现房，在选择楼盘之际，一定要有明确的购房目的。从目前的购房群体和购房者购房需求来看，购房者购买住房主要有以下的购房目的： （1）为了自己家庭生活居住或与自己的家人一起居住。 （2）购房用于投资：这种购房目的比较普遍，由于银行的存款利息较低，购房后交纳的首付也较低，再加上房地产行业处于鼎盛时期，房价上涨过快，购房者购房后进行“倒房”，从中获取较大经济利益的现象十分普遍。还有的购房者购房后进行简单装修用于出租，以获取租金利益。这些购房者一致认为，将闲置的资金用于投资房地产，比存在银行获取利息要划算得多，而且获利的效率也比银行快得多。 （3）因暂时的经济困难，先购买面积较小的房屋用于过渡，待具有经济实力后重新购买面积较大的房屋用于永久居住。这种购房目的的群体主要是刚参加工作或参加工作时间不久的年轻人。从全国各大城市房地产发展的情况来看，开发商在2005年以前一直在开发房屋面积较大的楼盘，是因为前几年的购房者对于面积较大的房屋需求较大，开发商为了这些购房者的需求，开发的房屋面积一般在100平方米以上。现由于年轻人购房欲望占据市场一定比例，再加上国家关于控制大中城市房价过快的政策逐一出台，对开发商开发楼盘的户型面积进行限制，要求开发的楼盘以小户型为主。据此，现在开发商开发的楼盘户型面积一般以35-90平方米的房子为主流，满足了年轻人或低收人劳动者群体的需求。 （4）购房用于永久居住：这种购房目的的群体主要是中、老年人，而这些购房群体由于随着多年的经济积累，具有很强的购买实力，往往对面积较大的房屋产生兴趣。 基于上述的购房目的，对购房者买多大的房子以及买什么价位的房子都会起到决定性的作用。 因此，购房者明确购房目的后，在选择楼盘的时候，必须综合考虑下列具体因素： （1）房地产开发企业的经济实力、资信等基本情况。 在中国，由于房地产业管理体制和立法不够完善，再加上经营利润丰厚等诸多原因，造成房地产开发企业鱼龙混杂，一些不具备从事房地产开发企业资格的“皮包公司”、“幽灵公司”大量涌现，这些开发商炒卖土地、炒卖“楼花”，盖出的房子存在质量问题导致购房者无法入住等恶劣事件经常发生，严重侵害了购房者的合法权利。因此，购房者在选择楼盘之际，应该了解所选楼盘的房地产开发企业是否合法设立；其在以前开发楼盘的过程中是否存有不良记录以及以前开发楼盘是否存有质量瑕疵问题；其现在是否具备开发优质楼盘的经济实力以及该开发商的资信是否良好，等等。了解开发商的上述信用信息，可以通过下列途径实现： 第一，根据《城市房地产管理法》第29条第1款规定：“房地产开发企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所：（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”第2款规定：“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”根据上述条款规定可知，房地产开发企业在设立时，一定要在工商行政管理部门办理工商登记手续，并领取《企业法人营业执照》。因此，购房者可以在工商行政管理部门调取房地产开发企业登记的档案，可以查清房地产开发企业是否合法设立、房地产开发企业的注册资本等相关内容。 第二，购房者可以前往房地产开发企业已经开发过楼盘的地方进行实地考察以及向小区的入住业主打听，查验该开发商开发的楼盘是否存有质量瑕疵问题，该开发商是否具有良好口碑等信J急。建议购房者在前往实地考察时，最好将自己所要调查的内容写个调查计划，并制成表格的形式。这样可以理顺自己所要调查的内容，也节省自己的时间。 另外，调查开发商的资信和资金情况是非常困难的，唯一的方法是前往工商行政管理部门调查开发商的企业登记档案信息，从档案记录的企业注册资金、流动资金等情况可以看出开发商的真正经济实力。 （2）楼盘的销售价格。 楼盘的价格是购房者选房首要考虑的因素，每位购房者都想买一套价格比较便宜的住房。但房屋的价格也并不是越便宜越好，如果房屋的价格过于便宜，房屋的质量或者配套设施很可能存在瑕疵或者存在其他的安全隐患问题。因此，对于理智的购房者来说，楼盘的销售价格应当参照周围楼盘的价格、周围房屋出租的租金以及自己要买楼盘的品质和配套设施，最终来分析自己选择的楼盘价格是否合理，是否是在自己预期的价格承受范围之内。 （3）楼盘的具体位置。 购房者有了中意价位的楼盘后，还要实地考察一下楼盘的具体位置。有一些开发商为了证明自己楼盘具有很强的升值潜力，往往在楼盘的宣传资料中附有一个房产的地理位置图，并在图中说明“直通繁华市区，距××仅××公里”，给购房者的感觉是近在咫尺。但事实上，位置示意图上的距离并不代表现实的距离。因此，购房者选择楼盘后，一定要去楼盘现场具体确定楼盘的所在位置。 （4）交通是否便利。 交通是否便利，是众多购房者考虑的主要因素。交通是否便利并不是说它周围的交通设施有多好，有多少公交车、地铁经过，而是说它对于您的工作、生活的便利程度如何，一个好地段的房子并不一定是适合您生活居住的场所，某个地段的房子也许对他人来说是交通便利，但对您的出行未必便利。因此，购房者在考察交通状况时，千万不要迷信售楼广告，一定要亲自去实地走一走，而且要按照您的上下班时间多走几遍，因为交通问题是您每天都要面对的大问题。 （5）房屋的户型和面积。 房屋的面积并不是越大越好，关键在于房屋的设计。同时，房屋的面积和户型要根据您自己的生活需要来确定，在选择房屋的户型和面积时，要考虑您的家庭是否有小孩和老人，以及是否经常有客人到自己的家里来住。因此，选择房屋的面积和户型与选择交通是否便利一样，都是针对不同的家庭有不同的选择。但是，一般好的户型设计都应当达到以下几点：①进门的地方应当有一个“玄关”，即过渡的地方，便于进门、出门的时候换衣服和鞋子。②厨房不宜过于狭长，这样比较容易设计整体橱柜，进出厨房也比较方便。③卫生间不应太小，要留有洗浴设施、马桶安放的空间。④客厅最好宽敞明亮，面积不应小于14平方米。⑤卧室最好与厨房分开，避免动静相互干扰，同时也要注重卧室的隐私性。⑥最重要的就是要尽量保证每个房间都是四方形，这样可以提高房间的使用率，买房时尽量不要购买狭长和三角形的房子，这样的房子不仅使用率低而且也不便于装修。 （6）小区环境。 建设部发布的《商品住宅性能认定管理办法（试行）》，对住宅环境性能的评定包括四个方面的内容：①用地的合理性；②室外环境和绿化；③水资源的合理利用；④生活垃圾的收集和运输。购房者可以从上述四个方面来考察小区的居住环境。 （7）小区的配套设施。 配套设施，是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。一般来讲，小区的配套设施应当包括：①超市、餐馆、邮局、银行等生活必需设施。这些设施对于现在的城市生活是必不可少的。②医疗设施。医疗设施对老人和小孩来说是非常重要的。但是在目前的情况下，大部分的楼盘是不会自己单独构建这套设施的。购房者在选择楼盘时，还应当主要考虑周边的公共医疗系统和楼盘距该地之间的距离。③教育设施。教育设施对于现代的家庭越来越重要，购房者对于教育设施的考虑主要是看小区周边的公共教育系统如何、距离的远近和交通情况；小区周边有没有可替换的教育设施；小区的开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何，是否得到教育行政部门的认可。④文化体育设施。主要包括非收费的开放性设施和收费设施。现在一般的小区都会建有开放性的非收费体育健身设备和会所。 （8）小区房屋保值、升值前景和小区附近房屋出租收益。 这是把购房作为投资手段的购房者在选择楼盘时最为关心的问题。区位好的楼盘才具有出租或转让的优势，区位好的楼盘在一定程度上还可能缓和房屋在户型、面积、楼层、环境等方面的劣势。因此，以投资为目的的购房者应该着重关注楼盘所在区域的功能、附近的人员结构、周边的公司企业分布情况、交通状况，以及该社区的规划前景，等等。

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