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推行以房养老有哪些难度？

日期：2016-03-05 16:02:27 提问者：139****7531

共4个回答

138****3232
2016-03-05 16:04:06
通常所说的“以房养老”即为“住房逆抵押贷款”或“倒按揭”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，经过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。这种贷款方式最大的特点是分期放贷，一次偿还。

老人为何担心

“以房养老”打通了不同性质养老资源转换的一座桥梁，这就是房屋资源和现金资源可提前置换。通过以房养老，“养老金”的筹集渠道可望拓宽。以房养老作为一种市场化运作的养老方式，给有产权房并有开发房子商业价值意愿的老年人多了一个商业保险养老的选择项目。国务院《意见》借鉴国际经验，提出开展这方面的试点，其目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品。长寿时代的养老压力急需多样化的养老模式来化解，养老无疑是政府的责任和义务，但客观事实是“未富先老”极大地制约了政府的养老能力。政府不可能大包大揽，这个责任目前只是个兜底的“低水平、广覆盖”的社保责任。以后蛋糕做大了，“边富边老”才可能增加对老年人的福利保障。

但我们也发现，关乎未来的选择总是充满变数。“以房养老”的概念2003年从国外引入，但10年过去了，国内却几乎没有实质性进展，乏善可陈。2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。中信银行也于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。这到底是“以房养老”项目本身难以操作还是中国缺乏“以房养老”的政策环境?以国外的经验看，“以房养老”有个天然的好处就是合理避税，在“留房给子女但交大笔税金”情势的挤压下，人们对“以房养老”有了明确的需求。此外，一些发达国家之所以能推行“以房养老”，与其贷款、担保、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。

“以房养老”到底是什么性质的养老方式?笔者认为这是商业化兼个性化的“提前套现、作用加补”的小众养老方式(简称“商业化套现加补式养老方式”)，因为“以房养老”可以使房子提前变现，一方面对于有很好经济保障的老人来说，“以房养老”可以让这部分老人过上“锦上添花”的好日子，这就是“加”的作用。另一方面，对于经济保障不好的老人来说，“以房养老”可以补充养老金不足甚至“雪中送炭”，这就是“补”的作用。对于未富先老的中国来说，“锦上添花”是极少数的情形，而且对老人来说，面对种种的不确定和风险，是不是“以房养老”也是无所谓的事情。对于“雪中送炭”的情形，老人的确有需求，但必须规避风险。

以房养老的需求市场到底有多大，情况不明朗。2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，中国拥有自主产权住房的城市老年人为79.2%，表明看来有大量城市老年人将是“以房养老”模式受益主体。但问题在于，对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。大多数有子女的老人即使有以房养老的想法，也会考虑到子女的房子继承权而有忌惮，不会轻易提出这种想法，否则可能伤害子女的感情，影响亲子关系、代际关系的和谐。说得直白一些，在中国以亲子关系为轴心的伦理和文化中，老年人虽然有房屋产权，但很可能是“名义拥有者”，儿女才是“实际拥有者”。但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了“观念坎”。文化的力量常常要大于法律，这些都是心照不宣的人文国情。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10% 。从可行性来看，子女在国外定居、子女放弃房子继承权、无子女或者失独老人是推行“以房养老”比较适合的人群。

“以房养老”是否可行的基本前提是，“以房养老”不仅可以给老人带来令人满意的收入，而且可以给金融机构带来预期的收益，也就是双赢的结局，否则就不完美甚至难持续。以房养老的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。这对金融机构而言都是巨大的未知风险。
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其他3条回答

137****4028
2016-03-05 16:08:34
京报：你在致辞时提出，要警惕过度福利化的问题，这具体指什么?

吴玉韶：所谓过度福利化，就是一说到养老，就说“这是政府的责任。这话也对也不对。“对是指养老问题上，政府要承担一定责任，但不能承担全部责任。

现在媒体和社会的舆论给老年人一种误导，就是养老的很多责任推给政府。养老问题上政府的责任包括提供养老金，构建养老服务体系，但具体的养老服务不能说是政府责任。比如老人空巢了孤独了，找政府也是没有办法。

新京报：现在有些地方也在提出以房养老，这会不会形成一个全国性的政策?

吴玉韶：现在鼓励和探索“以房养老。但实际操作起来难度比较大，因为既有政策限制，也有中国老年人观念问题，以房养老要成为全国性政策还是比较难的。

公共设施应体现“适老性

新京报：现在城市规划和建筑设计大多没考虑老龄化因素，都有哪些问题?

吴玉韶：过街天桥，地下通道设施，导致老年人上街都很难;公共汽车公交站牌太高，小高层没有电梯，这都是不行的。设计时没考虑这个问题，进行适老性改造时得花多少钱?其中的标准制定肯定是政府的责任，现在就是要把公共设施的适老性体现出来。

新京报：最近有关失独家庭的问题比较受关注。这个问题上有怎样制度安排?

吴玉韶：这跟计划生育政策联系太紧，要问计生委。老龄委关注的是整个老龄群体的。
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137****3337
2016-03-05 16:05:50
全国老龄委办公室副主任、中国老龄科学研究中心主任吴玉韶前天表示，在养老问题上，既要强调政府所要承担的责任，又要警惕政府责任泛化，警惕社会和老年人对政府期待过高，防止出现福利冲动、福利依赖和福利过度的问题。必须积极调整社会政策，强化家庭养老功能，从某种意义上来说，这可能比多增加多少养老投资，多建养老机构更有积极的意义。

吴玉韶说：现在鼓励和探索以房养老，但实际操作起来难度比较大，既有政策限制，也有中国老年人观念问题，要成为全国性政策是比较难的。据新京报
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136****6037
2016-03-05 16:05:22
按照中国保监会日前出台的指导意见，2014年7月1日起，老年人住房反向抵押养老保险在北京、上海、广州、武汉开展试点。保险版的“以房养老”向我们走来了。

不需要费太多口舌就能讲明白，“以房养老”是社保体系里锦上添花的角色：在既有养老福利不变的前提下，通过盘活房子的存量，换来养老金的增量。试点“以房养老”，为的是鼓励老年人提前消费、提高生活质量，并不是要将政府提供基本养老的责任推向市场。打个比方，“以房养老”与基本养老保险的关系，如饭后甜点和正餐。

但即使澄清了种种疑问，这个新生事物依然遭遇冷场。据上海民政部门调查，90%以上的老人表示还是要将房产留给子孙;即便是产品设计所力争的失独者和丁克族，愿意作出该项选择的也寥寥无几。

很多人认为“以房养老”之所以难于推行，源于中国人的传统观念，既有关于房子的，也有关于养老的。不过，鉴于中国人生活中出现商品房和社会养老都不过是近30年的事情，这些“传统观念”其实是些现代观念,只是在快速变动的现实面前来不及刷新。

年轻人唱，“我能想到最浪漫的事，就是和你一起慢慢变老”。而中国社会老龄化的骤然到来,使几乎所有人还没弄清“时间都去哪儿了”，就被推着拽着走进了“未富先老”的窘境。养儿防老、单位养老的模式不灵了，与构建起足够保障需要的时间相比，每个人变老的速度都太快太快。

“以房养老”这个本来针对小众的产品，却屡屡招致大众的检视和质疑，可以说体现了几乎所有人群在养老问题上的焦虑：若有一天基本养老的主食不够吃了，这片小曲奇是不是就得拿出来当正餐?

目前在我国养老保险体系里，基本养老保险依然独木擎天。但可以肯定的是，即使没有空账运行的隐患，没有赡养率不断抬升的隐忧，基本养老的“广覆盖、保基本”，也难以满足多数人“体面养老”的需要。近年来，我国城镇职工养老保险替代率持续下降，由2002年的72.9%下降到2011年的50.3%，而世行建议能维持退休前生活水平的养老金替代率应不低于70%。

在小品《不差钱》里有段关于世界观的争论。小沈阳说：“人生最痛苦的事是——人没了，钱没花了”;赵本山说：“人生最最痛苦的事是——人活着，钱没了。” 想想所谓“主动养老”、“投资养老”，无非是在“最痛苦”和“最最痛苦”之间权衡，找个与生命周期匹配的解决方案，“以房养老”不失为一种思路。

如果最终不得不靠房子来养老，一边是保险公司在“精算”着房子的70年产权周期和你的“长寿风险”，一边是你在担忧着物价会不会暴涨、活多长才够本，这恐怕是最不浪漫的事。

但是，不管你愿不愿意，构建多层次、可持续的养老保障体系，不只是政府的责任，也是每个人都要面对的课题。

这课题里都是冷静的算计、艰难的规划。也许你刚算清楚了“租房比买房划算”，决心“无债一身轻”地潇洒走一回，却架不住天天被严肃问起“30年后，你拿什么养活自己”，终于开始纠结：“这房子到底是该买呢、买呢，还是买呢?”
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