中国住房去库存具体什么措施 住房

日期:2016-02-29 16:30:39     提问者:139****8278    

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  • 138****4974

    2016-02-29 16:41:06

    1、中央的应对政策

      为应对高企的房地产库存,2015年以来,中央出台了一系列组合拳。主要包括:降准降息(降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的),降低首付和财税政策等。

      代表性的政策包括:

      (1)大幅降准降息。2015年5次降息,累计降低利率1.25个百分点,4次降准,一次定向降准,释放了流动性。

      (2)首付比例大幅下调。2015年3月30日(被称为330新政)二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日(被称为930新政)将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日,同时对首套房和二套房首付比例进行调整,首套房最低首付比例降至20%,二套房首付比例进一步由40%降至30%。

      (3)财税大力支持。2015年3月30日,二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日,契税和营业税同时调整,重点针对二套房,面积为90平方米及以下的,契税由3%下降至1%;面积为90平方米以上的,契税由3%下降至2%。营业税方面,购买2年及以上住房对外销售的,非普通住宅由差额征收改为免征。

      另外,2015年12月的中央经济工作会议中,明确提出了“去库存”的指导性方针,包括六条意见。

      一、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。

      二、要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

      三、要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

      四、要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

      五、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

      六、要取消过时的限制性措施。

      2、地方政府的应对措施

      为响应中央经济工作会议提出的“去库存”任务,多省市密集推出了加快房地产去库存的举措。

      (1)政策应对的共同点

      财政补贴、农民工市民化、公积金政策调整、棚改货币化安置等是各省市最常用的去库存政策手段。

      财政补贴和降低税费。福建连江实施“面积梯度”补贴,60平方米以内每套补贴1.2万元,60-100平方米每套补贴2.2万元,以此类推。四川眉山则选择“一刀切”,凡购买城区内144平方米以下的新建商品住宅,均可享受每平方米500元的补贴。

      甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%,江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏,居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算,确定补贴年限后,差额部分由政府财政予以补贴。

      公积金政策调整。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金普遍推行的办法。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策,积极推进异地购房。四川省将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

      农民工市民化。目前,山西、山东、甘肃、广西等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,以使其成为长期稳定的住房消费群体。广西新政规定,农民工等新市民购买首套新建普通商品住房,每套享有1万元补助。

      棚户区改造与货币化安置。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道,如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房。安徽等省住建厅要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

      (2)政策应对的亮点

      a、实施分城施策,紧抓分类调控

      全国地产库存问题的三轨运行特征,需要因地制宜,区别对待。广东省与福建省案例值得借鉴。

      广东:首付分梯队,精准去库存

      广东省的新房贷执行方案,将城市分为了三大梯队,并实行不同的首付款比例政策。

      具体来说,广东省内房贷区域共被划分为三个梯队:一、维持限购:广州(不包括增城、从化)、深圳;二、实施20%最低首套房首付比例:佛山(含顺德,南海)、珠海、中山、江门地区;三、实施25%最低首套房首付比例:除上述地区外的其他地区。

      这一梯队设置从侧面反映了全国房贷新政的调整思路,即对一线城市仍然实行限购,去库存压力较大的三四线城市或地区首付最低降20%,而供需压力基本平衡的二线城市实施25%的最低首付比例。广东省这一政策正是利用了“分城施策”来达到精准去库存的目的。

      福建:一市一策,一县一策

      福建省提出,鼓励各市、县根据实际制定政策,按照“一市一策”“一县一策”“一盘一策”的原则,在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

      b、安徽芜湖:搭建电子选房平台,打通供需通道

      安徽芜湖模式得到人民日报好评。

      利用货币化安置打通保障房与商品房之间的通道,是实现住房存量资源优化配置的重要举措。然而商品房与棚改安置房,一个价格高企,一个安置保障,二者的性质、税收、价格等都有差异,难以打通供需通道。为此,安徽芜湖推出了一项新方案。

      安徽芜湖提出搭建电子选房平台,房企在平台上展示其房源,有条件、有意愿的棚改户在平台上自主挑选商品房。此举既消化了库存,又满足了棚改户的多样化需求,还省下了不少购房款,一举多得。

      人民日报称:“去库存,打通商品房和保障房之间的通道,不失为一个好办法。一方面,房企库存高企,急需把房子卖出去;另一方面,棚改户情况各异,统一建设的安置房不一定人人都满意。”

      在芜湖市房屋综合开发管理办公室主任刘平看来,政策实施之后,房企去库存效果比较理想,“在芜湖市,选择购买商品房的棚改居民大概能占到整个棚改居民总数的30%,房地产库存中大概有近40%的销量来自棚改居民”。

      芜湖东方蓝海置业有限公司把全部房源都投放到了选房平台,同时进驻房产超市。公司总经理胡南宏介绍:“我们的房源多位于市中心,房型比较多,还有不少房,今年棚改居民购买量能占到我们销售量的50%左右。”

      江西:首提去库存问责,落实地方主责任

      在我国房地产调控史上,与问责挂钩的做法仅有两个主要先例,一是2010年至2012年期间,住建部连续三年与地方政府签订《保障性住房目标责任书》对主要领导问责,二是2013年2月出台的“新国五条”,要求各地制定房价控制目标,对于未完成上述目标的城市予以问责。

      江西省要求,房地产库存去化时间超过12个月的市县,要确保今年上半年当地库存明显下降,全年大幅下降;对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市县,将进行约谈和追责。

      值得注意的是,问责制也有副作用,过分强调政府作用可能会让部分地区“走极端”,不利于经济长远发展。

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