买公寓还是买住宅，哪种好？

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  139****3471

  2016-02-25 15:06:13

  对于二次置业甚至是多次置业的买家来说,商业性质的公寓首付最低五成,比二套房住宅首付最低七成要低得多,并且商业性质的公寓也不限购,不用担心购房名额的问题。在住宅的投资之路被限购封住之后,很多买家的确就将目光转向了商业性质的公寓。
  从投资的租金回报看,商业性质的公寓和住宅一样主要由楼盘所在的地段决定。不过值得指出的,如果买家投资公寓是为了等待其升值然后转手获利的话,商业性质公寓转手交易高额的税费是不得不注意的拦路虎。
  政策规定,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。

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  133****2757

  2016-02-25 15:05:19

  要选择好开发商和物业公司。目前我国对公寓产品的相关规定仍然不够健全，仍然存在很多开发商违规建设、欺诈销售，最终和业主产生纠纷的案例。因此在购买和投资公寓时一定要选择合理合法、产权明晰的项目。此外，优质的公寓并不仅仅指建筑质量的好坏，还在很大程度上取决于公寓交付使用后，其物业管理公司的好坏，好的物业公司不仅能保证公寓整体的良性运转，还会对公寓租户进行管理和限制，保证公寓业主的合法权益和公寓整体定位不变。这些都是一个优质公寓所必须具备的条件。

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  135****9937

  2016-02-25 15:06:36

  1.土地使用年限短
  商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
  2.高税费转手交易难
  根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。
  3.房贷利率高年限短
  虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
  4.管理费水电费更贵
  目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。
  5.不能入户无
  购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

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