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  2016-01-28 13:48:07

  普通住房享受税收优惠，是本市对2005年国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件精神的落实，具体包括：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
  市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，明确自10月8日起，购房人根据新的普通住房价格标准纳税，例如，五环内总价低于468万元的住宅将可以享受契税优惠。
  
  □认定标准
  
  受益家庭比例扩至90%以上
  
  据介绍，普通住房的认定标准，是享受税收优惠住房的界定标准，并非是“普宅”和“豪宅”的分界线。
  
  普通住房享受税收优惠，是本市对2005年国务院办公厅转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件精神的落实，具体包括：个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。
  
  据介绍，新政实施后享受到普通住房税收优惠的购房家庭比例扩大到90%以上。
  
  新标执行节点定在缴税环节
  
  按照《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的规定，界定享受税收优惠政策的普通住房，原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下，并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
  
  此次北京住宅认定标准调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。具体而言，五环内，单价39600元/平方米，总价468万元。北京五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374.4万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。
  
  根据昨天三部门联合发布的《通知》，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。
  
  □新政影响
  
  1.新标准实施保刚需购房
  
  据北京房地产业协会秘书长陈志分析，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类购房需求是利好消息。而且调整让政策更符合实际，能进一步减轻百姓购房的税费负担;同时，简化政策，不再区分南北环线，在单价的基础上，加上总价的参考指标，将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围，尽可能将政策覆盖面扩大。
  
  链家地产市场研究部分析师张旭认为，上次普宅标准的调整是在2011年底，随着房价近三年的上涨，普宅划定标准显得有些滞后，因此，此次普宅标准的调整不同于信贷政策与限购的松动，属于正常的调整，调整后更贴近市场现状，保障刚需购房。虽然并不属于直接的调控松动，但普宅标准作为配套的税收政策，也起到了带动二手房市场预期、撬动需求的作用。
  
  2.南北部价格取消了区分
  
  张旭称，今年以来二手房市场低迷，三季度以来有所好转，但仍处于8000至9000套的低谷水平，价格止跌未涨，下行压力仍然存在。此次调整，将有助于成交量的复苏。预计四季度市场出现回暖，成交量或能达到1.2万套。
  
  对比自2011年起开始执行的旧普宅标准，此次的新标准变化较大，主要体现在三方面，第一，对认定价格系数进行了一定调整;第二，取消了南北区域的区分;第三，在普通住宅认定标准中除了单价标准还添加了总价标准，在满足其他条件后，价格只要满足其一即可认定为普宅。
  
  普宅标准调整对于北京市住宅市场的影响不小，新标准中北京市普通住房的认定指导价格由18000元/平方米上浮至22000元/平方米，上调幅度达到22%。旧标准中指导价格为4年前2010年当时北京全市住房成交均价水平，而随着近几年北京市房价的快速上涨，当前全市住房成交均价已明显超过此水平。例如，截止到9月份，今年五环至六环间二手住宅成交均价为2.65万元/平方米，该价格水平已明显超过旧普宅认定标准在该环线的单价限制。通过这个例子可以在一定程度上反映出，在旧标准下，不少本应属于普宅范畴的房屋“被豪宅”化。

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