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在北京想换房的话是先卖房还是先买房?

提问者:嘻嘻哈哈1166 日期:2016-01-27

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  • 热心网友 2016-01-27
    假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室,现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。
    1、供房款
    先买后卖
    买入的房子按二套房计算,首付四成72万元,夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元,剩下的48万元用商业贷款,还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%,商业贷款基准利率5.65%计算,那么:
    月供=60万元×65.72%+48万×78.77%≈0.77万元
    还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元
    利息=184.8万元-(60万元 48万元)=76.8万元
    先卖后买
    买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%;商业贷款利率下浮9%(注:不同银行,利率亦有所区别)。则:
    月供=60万元×63.26%+48万×76.71%≈0.75万元
    还款总额=0.75万元×240个月=180万元
    利息=180万元-(60万元 48万元)=72万元
    从以上数据可以看出,先卖比先买的供房款总额少4.8万元,先卖比先买划算。
    2、税费
    购房税费
    个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税,购买二套房征收3%契税。
    先卖后买应交契税=180万元×1%=1.8万元
    先买后卖应交契税=180万元×3%=5.4万元
    卖房税费
    先买后卖:所卖房子非家庭唯一住宅,按1%征收个人所得税。
    个人所得税=180万元×1%=1.8万元
    若房子满2年,营业税及附加=(180万元—购买原价)×5.6%
    若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
    先卖后买,所卖房子为家庭唯一住房。
    若房子满5年,免征个人所得税和营业税及附加
    若房子不满5年,个人所得税=180万元×1%=1.8万元
    若房子满2年,免征营业税及附加
    若房子不满2年,营业税及附加=180万元×5.6%=10.08万元
    综合以上数据,可以看出,对于换房族来说,先卖后买比先买后卖更划算!
    先卖后买有技巧
    先卖后买不仅可以降低换房成本,也为二次买房时提供了充裕的资金,从而选房更加有底气。然而,由于买卖之间有“时间差”,如何解决后的居住问题也很让人头疼。
    技巧一:
    适当延长卖房交易周期,以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
    技巧二:
    可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间,时间的增加,则意味着付出的租金也会相应增加。
    技巧三:
    如果没有碰到投资客,升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。
    买卖同步最便利
    在实际的操作中,如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行,就能极大地缩短换房战线,是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而,买卖双方很难步调一致,有时需要对卖出旧房的价格作出妥协,有时需要对买进新房的标准进行调整。
    技巧一:
    购房前做好准备工作,如看房、议价等,一旦自己的旧房进入交易程序,马上启动新房购买程序。
    技巧二:
    出售旧房时根据市场行情合理定价。
    技巧三:
    购房还价时,也不要狮子大开口,这样交易成功的可能性便会增加。
    技巧四:
    尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高,同时拥有大量真实的信息,能够提供较为完善的服务,这也会为买、卖同步提供一定保障。
    先买后卖要留意资金成本
    如果换房族暂时不想出售旧房,那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力,需要通过各种渠道筹措资金。
    技巧一:
    在现实的交易过程中,“融资”手段五花八门,比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资,依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是,巧妙地利用自己原来老房子进行抵押,获得短期贷款解决资金周转需求,也是一个不错的方法。
    技巧二:
    买新房时在购房合同上留有回旋余地,例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”,或者“在某些不利条件下买房合同自动解除,而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
    建议:收到首期房款再签购房协议
    先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户,先卖后买会更好,因为如果先下定金买了房子,而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖,就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题,造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
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其他答案

  • 热心网友 2016-01-27
    置换房子,三种情况可以考虑
    1.自己房子小好卖,需要买的房子不好买,稀缺型的,那你先买。
    2.自己房子不好卖,需要买的房子好买,那你就先卖。
    3.自己房子又不好卖,需要的房子也不好买,需要自己衡量利弊。
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  • 热心网友 2016-01-27
    先买房还是先卖房?
      “到底是先卖掉房子再重新买房?还是先买了房,签了合同之后再放盘卖房?卖房、买房在交易的哪个节点进行比较好呢?”不少准备采取“卖一买一”方式换房的市民都有这样的疑问。对于已经有两套房,并且想用卖房的钱款再买房的市民来说,先卖掉一套房,以便腾出再次购房的名额,同时,收回部分资金,用于自己重新购房都是必要的。市民先签了买卖合同出售自己的房子,然后开始看房,准备重新买房比较合理。在市民拥有二套房、资金不太充足的情况下,如果先下定买房,再去中介放盘准备卖房,或会因为急于在短时间内卖掉房子获得购房名额和资金,而不得不以比市场价低的价格成交或被中介、买家压价。
      只有唯一住房的购房者先卖可享首套房优惠
      而对于那些只有一套住房的市民而言,如果要卖掉的是唯一住房,是不是应该先买再卖。一旦唯一住房卖掉了,到约定交房期时还未买到心仪的新房,一家人岂不是要面临没房住、租房的境地?
      市民卖掉唯一住房,先卖再买或先买再卖是有区别的。如果市民打算“卖一买一”,在未卖房前先买进另外一套房,新购的房子将是业主的第二套房,无论交易过户时缴税还是申请银行按揭贷款,都被视为第二套房而不能免征个税、契税要按照3%收取、银行按揭贷款首付最低六成、利率要上浮10%。但先卖房再买房的话,如果没有贷款记录或者公积金已经付清满五年,新购的房屋可以按照首套房首付三成、利率优惠的方式进行贷款。同时卖掉唯一住房还可免征1%的个税,如果房子面积在90平方米以下,契税还可以按1.5%收取。
      针对这种情况,目前,通常做法都是购房者先卖掉唯一住房,然后在卖房合同中约定三个月后在腾房,如果三个月后无法实现,那么买房可以按照市场价格来收取租金。当然,这都需要买卖双方互相协商。
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