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  134****6996

  2016-01-27 16:16:24

  假设某人目前只有一套市价100万元的70平方米两居室，现在想换一套市价180万元的90平方米三居室。我们一起来算算先买和先卖哪个更划算。
  1、供房款
  先买后卖
  买入的房子按二套房计算，首付四成72万元，夫妻双方公积金贷款最高可贷款60万元，剩下的48万元用商业贷款，还款年限20年。二套房公积金和商业贷款利率均上浮10%。按现行公积金贷款基准利率3.75%，商业贷款基准利率5.65%计算，那么：
  月供＝60万元×65.72%＋48万×78.77%≈0.77万元
  还款总额＝0.77万元×240个月＝184.8万元
  利息＝184.8万元－（60万元 48万元）＝76.8万元
  先卖后买
  买入的房子按首套房计算。首套房公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：
  月供＝60万元×63.26%＋48万×76.71%≈0.75万元
  还款总额＝0.75万元×240个月＝180万元
  利息＝180万元－（60万元 48万元）＝72万元
  从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元，先卖比先买划算。
  2、税费
  购房税费
  个人购买90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契税，购买二套房征收3%契税。
  先卖后买应交契税＝180万元×1%＝1.8万元
  先买后卖应交契税＝180万元×3%＝5.4万元
  卖房税费
  先买后卖：所卖房子非家庭唯一住宅，按1%征收个人所得税。
  个人所得税=180万元×1%＝1.8万元
  若房子满2年，营业税及附加=（180万元—购买原价）×5.6%
  若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元
  先卖后买，所卖房子为家庭唯一住房。
  若房子满5年，免征个人所得税和营业税及附加
  若房子不满5年，个人所得税=180万元×1%＝1.8万元
  若房子满2年，免征营业税及附加
  若房子不满2年，营业税及附加＝180万元×5.6%＝10.08万元
  综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！
  先卖后买有技巧
  先卖后买不仅可以降低换房成本，也为二次买房时提供了充裕的资金，从而选房更加有底气。然而，由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼。
  技巧一：
  适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。
  技巧二：
  可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。
  技巧三：
  如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。
  买卖同步最便利
  在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。
  技巧一：
  购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。
  技巧二：
  出售旧房时根据市场行情合理定价。
  技巧三：
  购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。
  技巧四：
  尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
  先买后卖要留意资金成本
  如果换房族暂时不想出售旧房，那么就需要面临换新房时支付首付款的资金压力，需要通过各种渠道筹措资金。
  技巧一：
  在现实的交易过程中，“融资”手段五花八门，比如在相关金融担保机构的帮助下进行融资，依靠父母、亲戚朋友的资助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
  技巧二：
  买新房时在购房合同上留有回旋余地，例如“将现有住房顺利售出后买房合同才生效”，或者“在某些不利条件下买房合同自动解除，而不用承担违约责任”等。不过现实中卖家可能很难同意这些招数。
  建议：收到首期房款再签购房协议
  先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。

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