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  139****1601

  2016-01-26 14:35:12

  你好，一：上海购买流程简单来说就是：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权
  1、审查，购房的必要准备
  （1）审查房地产开发企业的开发资质
  （2）审查房地产开发企业的经营范围
  （3）审查“五证”
  （4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
  （5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
  2、签约，慎重而稳妥的一笔
  （1）慎签认购协议
  （2）填写合同文本空白处的注意事项
  （3）合同附件不能忽视
  3、付款
  （1）购房款
  (2) 住宅税费
  (3) 税收减免
  4、按揭贷款
  按揭的条件
  各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
  具有城镇常住户口或有效居留身份；
  有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
  不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
  有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
  具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
  在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
  身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
  贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
  符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
  抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
  保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
  以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
  以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明
  5、收房
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
  6、产权证，作为房屋主人的凭证
  开发商有义务协助办理产权证
  
  二：税费的计算方式及相关政策
  （一）住宅税费
  根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市在本市行政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
  除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
  （二）：税费减免
  （1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
  合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
  本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
  （2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
  （3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
  （4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
  （5）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
  （6）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

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