在北京租房子需要注意什么?如何防止被骗

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  136****6266

  2016-01-25 14:24:25

  一、北京租房市场概况1. 区域特征西城、东城、朝阳、海淀为北京的四个核心区，适合年轻人及年轻人向往的工作机会多集中于这四个区，因此大多数在北京工作的年轻人工作地点都在这四个区内。环绕着这四个核心区依次为石景山、丰台、通州、昌平，这四个区可看作核心区的居住辐射区，许多在核心区工作的人会居住在其相应的配套区。以上八个区统称“城八区”，在某种意义上可以代表北京城的概念。这四个核心区及相应居住辐射区的特点如下：（1）西城——石景山西城的主要工作聚集区为金融街，这里为北京乃至全国的金融中心，聚集着大量国内及国外银行、证券公司、信托基金、保险公司等金融机构，此外还有大量中央机关及政府单位。在此工作的普遍为高收入人群，支付能力较强。从供给来看，西城为老城区，住宅多为老房子，且以机关单位的家属院居多，供应比较有限。在西城租房对支付能力有较高要求。西城的居住辐射区为石景山区，主要以1号线连接。在首钢搬迁之前首钢在石景山的空间发展上占用了大量空间，住宅小区也多为旧的首钢家属院，因此石景山也以老房子居多。此外，由于西城与海淀相接且有4号线连通，加之许多在金融街工作的人毕业于海淀的高校，也有许多在西城工作的人选择在海淀租房。
  2. 地铁特征北京拥有全国领先的地铁交通体系，由于票价较低且地上交通拥堵问题严重，地铁是年轻人上下班交通工具的首选，许多人在考虑住处的时候也以地铁作为首要参照物。因此，非常有必要对北京的地铁体系及乘车体验（尤其是拥挤程度）有个基本的了解。毕竟周末下午3点乘地铁去看房子时对地铁的感觉完全不同于正常8点坐地铁上班时对地铁的感觉。（1）早晚高峰期北京地铁的不同线路在早晚高峰时期拥堵情况大同小异，在高峰期没有不挤的线路。从经济学的角度看，理性的人们会自动用脚投票，即时有一条地铁在某个时期不挤也会吸引人员的流入而导致拥挤，最终达到一个基本平均的均衡状态。早高峰开始于8点左右，持续到9点，因为大多数人需要赶着9点上班。晚高峰始于下午6点，持续到7点左右。在早晚高峰时期地铁站都会有相关限流措施，排队现象严重，尤其是在不同线路交接的换乘枢纽。非高峰情况下3分钟就可以从检票口下到站台，而在高峰期可能需要10-15分钟甚至更长时间。一般来看早高峰要比晚高峰更拥挤，晚高峰会有部分人由于主观（如刻意避开高峰）或客观（如加班）等原因避开高峰期回家，但早上由于上班时间固定无法灵活安排。（2）主要线路特点及拥挤程度a. 核心区干线——1号线、2号线、10号线- 1号线特点：北京历史最悠久的地铁线，也是最拥挤的线路之一。在东西方向连接金融街、西单、东单/王府井、国贸，这几个地点均为北京工作最集中的商圈，可想而知1号线的拥挤繁忙程度。高峰期拥挤程度：非常拥挤- 2号线 特点：北京的内环线，较早的地铁线之一。由于沿线仅有金融街一大商圈，且不连接居住辐射区，所以拥挤程度相对不高，多数人仅用作换乘。高峰期拥挤程度：拥挤- 10号线特点：10号线为北京目前最大的环线，连接国贸与中关村两大商圈，同时对接居住辐射区的地铁线如八通线、13号线、5号线等，人流十分密集。高峰期拥挤程度：非常拥挤b. 核心区辐射线——5号线、八通线、6号线、15号线、13号线、8号线、9号线- 5号线特点：南北两端挤中间松，因为南边有蒲黄榆/刘家窑居住圈，北边有立水桥/天通苑居住圈高峰期拥挤程度：部分线段非常拥挤- 6号线 特点：6号线为1号线的平行线，运行速度较快，它的开通极大地缓解了1号线的通行压力。但由于6号线周边开发仍在进行中，因此目前人流还不是那么密集高峰期拥挤程度：一般- 13号线特点：13号线连接昌平与海淀，大量在中关村工作的人住在昌平，因此高峰期非常拥挤高峰期拥挤程度：非常拥挤- 八通线 特点：通州为北京东部最大的居住区，大量在朝阳、东城工作的人住在通州，每天依靠八通线通勤。因此八通线以拥挤闻名，部分站点被称为“烈士站”，需要有断崖纵身一跃的勇气才能挤上车。高峰期拥挤程度：非常拥挤- 8号线、9号线、15号线特点：均属于较新的线路，周边居住密集程度较低高峰期拥挤程度：一般3. 季节变化北京租房市场供需关系季节变化明显。在旺季不仅价格相对较高而且供应有限，找房时间和金钱成本都相对较高，往往很难找到非常合适的房子，而这也容易引发诸多后续的问题。因此，在可能的情况下应该尽可能避开高峰期在淡季租房。北京租房市场淡旺季具体分布如下：1月：淡季。临近年前，许多人会在这个时间点离开北京2-3月：旺季。年后大量人员回京，外地毕业生进京找工作，海归进京找工作/入职4月：一般。供需相对平衡，没有大的变化和波动5-8月：旺季。毕业生租房季，白领工作变动9-11月：旺季。海归回国，外地毕业生进京，白领工作变动12月：淡季。进入寒冬，离京人数渐渐大于进京人数当然，租房是一件时效性极强的事情。对于找房者来说一般会有一个特定的难以自主控制的时间窗口，如毕业了才需要租房，而毕业的时间是固定的且与其他人重合。而对于房子来说，现在绝大多数都是“现房”无法提前预订。这两个特点决定了对于找房窗口固定的人来说要完全避开高峰期是件非常困难的事情。当然，尽早准备永远都不是坏事。平均而言，在旺季需要提前一个月就开始着手找房，在淡季可以提前一至两个星期4. 租金水平租金的两个决定性因素为位置和房子本身品质，其中以位置影响最大。从租金水平的走势来看，北京的租金水平在2013年以前的几年涨幅非常迅速，从去年到现在市场调整逐步到位，租金的上涨趋势已渐趋平缓。对于综合条件一般的房子，在核心商圈（如国贸、中关村、金融街）步行范围之内的话，平均价格水平分布如下：主卧：3000元/月次卧：2500元/月一居/开间：4500元/月在核心商圈附近地铁20分钟区域，平均价格水平分布如下：主卧：2500元/月次卧：2000元/月一居/开间：3500元/月在核心商圈附近地铁40分钟区域，平均价格水平分布如下：主卧：2000元/月次卧：1600元/月一居/开间：2800元/月有一条经验规律：在核心区的地铁辐射线上（如八通线），每靠近核心区一站在同等条件下月租金会多150元/月。这条规律非常符合通过计算得出的结果。北京大学生白领平均月薪为5000元左右，按每天工作8小时算每周工作5天算，每分钟的时间价值为5000/(8*60*20)=0.52元。而北京地铁每站相隔运行时间大概为4分钟，考虑到距离多远一站耗费的不只是运行时间，这里按照6分钟计算，多远一站意味着每个月需要多花5*2*20=200分钟。假设在路程上的时间都是无谓损失，这意味着多远一站每个月将在无形中损失0.52*200=104元。上面这条经验规律正是距离和时间成本在租金上的反映

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  130****4750

  2016-01-25 14:23:00

  尽量不要租代理的房子
  北京有代理这个职位，他是将房东的房子租下来几年，然后对房屋进行改造，一般就是通过增加隔断的方式将卧室数目增加。他一般会说这个房子是自己的，不收中介费等等，不管说的如何好，一般有如下几个陷阱：
  1、当你退房的时候，一般你的押金是要不回来的，他会由于你的种种“破坏”扣压你的押金，作为“破坏”的代价。
  2、代理一般会代理好多个房子，当房子出现问题的时候，比如漏水啥的，他们一般不管的。
  3、房子不是他们的，所以他们不管住户是什么人，只要给钱就让住，而且他们代理的房子一般住户很多，客厅都被隔成隔断，可想而知租住环境了。
  短租尽量租公寓
  公寓是类似学校宿舍的住宿环境，只有一间卧室是自己的独立生活空间，根据公寓所在的位置价格不等，一般不会超过1000元。公寓一般可以按天、按月计费，如果确实没有破坏房子的话，押金会退给你的。如果想短租普通住宅，那么就要注意陷阱了。
  即使价格适中，也要注意押金以及到期后的房屋处理方式。据一个代理说的，短租是挣不到钱的，所以要么租给你贵，要么就通过到期后讹你一笔（不仅限于押金了），所以一般短租付出的代价较高。
  如果找中介租房，尽量找正规中介
  从中介手中租房的好处是一般可以和房东签合同，二是签的合同是三方合同，保护房东和雇主两房的权益，三是房子一般根据你的要求推荐，比较符合期望值，四是你自己不用费心找。不好的地方一是需要一个月的房租作为中介费，二是中介手里的房子比较好，相对来说价格也贵。上面这些只是说的正规中介，如果是非正规中介，请参考第一条代理中问题。
  合同一定要仔细看，保护好自己的权益，所以口头的承诺都要写到合同上
  合同是保护双方权益的东西，一定要仔细看，否则吃亏的时候后悔莫急。根据需要一般在北京市租房合同上修改一下就行。签合同的时候注意一下合同中说的模棱两可的东西，一定要将月租、年租、押金等信息写上，另外，将甲方的承诺也要写上，比如包暖气费、物业费等等，因为好多情况下没写到合同上的承诺是“不承认”的。先君子后小人，避免不必要的不愉快
  尽量为自己争取利益
  一般可以从以下几个地方争取利益：
  1、房价可以适当的砍价，前提是你得说出来你不满意的地方
  2、争取让房东包物业费，这个一年几百块钱，房东一般都愿意的。
  3、可以每月让房东做一次保洁。如果住户比较多的话，一个人打扫卫生显然有点痛苦，所以可以让房东每月请一次保洁人员
  4、一般入住前房东都会请人做一次保洁，如果你不提的话，他们当然喜欢省略这一步。所以，如果房子不干净的话，可以提出来
  还有一些其他的零碎的需要花钱的地方，都可以给房东谈谈。但是这些一定要在签合同前，要不就不好讨价还价了。
  和房东一块住几家欢喜几家愁
  无论是否和房东一块住，找个好的房东是比较幸福的事情。如果房东不好相处，那么住在一块的话会经常被数落或者经常给你脸色看的。所以在找房子的时候，和房东聊天看看人怎么样。
  交通一定要方便，最好是离地铁近
  租的房子要么离你工作的地方近，要么交通要方便。北京是“首堵”，堵车的时候走路都比车快。所以一般大家都喜欢做地铁，一是时间准时，二是价格合适（目前还是2元随便坐）。但是一般离地铁近的房子房价高一些，看各自取舍了

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