租房时产生纠纷怎样维权 ，有没有相关的法律规定？

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  134****2847

  2016-01-21 14:28:14

  1、换新房东，租赁合同仍有效
  根据合同法第229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。也就是说，李某与原房东签订的租赁合同依然合法有效，新房东作为合同中的出租方仍需遵守合同的约定。
  但是，如果李某与原房东只是口头达成协议，没有签订书面合同，根据合同法第215条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁，双方可以随时解除合同。
  2、私自转租，房东可解除合同
  原告陈某拥有该房屋的合法所有权，同时也承继了原房东与被告之间签订的租赁合同中的权利义务。原房东与被告签订的租赁合同中明确约定，承租方即被告对租赁的房屋只有使用权，无权对该房产做任何处理，而被告却违反合同约定将房屋转租赁，根据合同法第224条第2款的规定，已符合法定解除合同的条件，因此原告有权解除合同。如果出租方知道或应当知道承租方转租的事实，但是在六个月内未表示异议的，再提出要求解除合同时，法院不予以支持。
  3、同意转租后的法律关系
  根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。也就是说经过房东同意进行的转租，会存在两个租赁法律关系，第一是原来的租赁合同依然有效，第二是新的承租人与第三人之间的合同也有效。
  但是新的合同是依附于原合同的，如果原合同到期则新合同也不能继续履行。如果转租后的租金高于原租金的话，该转租收益归承租人。如果未经同意的转租也存在转租收益的话，根据不当得利的原则，该收益应归出租人。
  1、房东的安全保障义务
  房屋出租人对承租人的安全保障义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。如果出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，在实务中一般会推定出租人具有过错，应负相应法律责任。
  2、安全保障义务的范围
  由于出租人实际上将房屋交给承租人使用，因此其保障义务的范围也具有一定的限制，不可能无限扩大其保障的范围。实务中出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵或者日用设施存在如煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电等类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，需根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。
  1、房东应及时修缮门锁预防损失
  按照合同法第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。案例中，当小李提出修缮门锁的要求时，出租人没有及时进行修缮，导致房门无法抵抗台风雨水破门而入，因此需要承担责任。
  2、租客证明自己妥善保管则免责
  根据合同法第222条规定，“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。
  因此，小李对承租房负有妥善保管的义务，如果小李能够证明自己尽到了妥善保管的义务，在出差之时已经关好房门的话，则小李不需要承担任何赔偿责任；如果小李无法举证证明自己在出差时已经关好房门，则小李也需要适当承担部分赔偿责任。
  3、租客无过错房屋损毁可退租
  依据合同法第231条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。由于出租人未对受损房屋进行修缮，导致房屋受损严重，已经不适合租住，即该租赁物已不能实现合同的目的，小李可以单方面解除合同，并要求房东返还押金与预付的租金。

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  135****4443

  2016-01-21 14:28:34

  一，租房的纠纷，如果是租赁双方与房地产经纪公司的纠纷，可以找住房和城乡建设委员会或者房地产中介行业协会解决。这两个机构都负责管理经纪公司。
  二，如果没有中介公司参与，只是租赁双方的纠纷，租赁合同有这么一条：
  争议解决方式：
  合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商；协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。

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