中国租房的法律效力是什么？有哪些法律规定？

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  133****0542

  2016-01-11 14:44:44

  房屋租赁的有关法律规定 
   
  一、房屋租赁及期限  
  1、屋租赁是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的法律行为。 
    2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。  
  3、租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期。 4、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。   
  二、租赁房屋的装修与装饰  
     房屋装修装饰过程中，装修装饰材料通过人工会和房产本身发生结合。依据结合的紧密程度不同，分为附和与未附和。附和是指两个不同所有权的物之间相结合，非毁损不能分离，而发生的所有权变动的法律事实。即两个所有权变成一个所有权。例如：瓷砖与地面分为不同的人所有，他人未经许可将地面铺上瓷砖，瓷砖与地面紧密结合，附和成一体，瓷砖的所有权由房产所有权吸收，瓷砖的所有权属于房产所有人。如出现此情况： 
    1、承租人擅自进行装饰装修形成的附和物归出租人（产权人）所有，所产生的费用，出租人不予补偿。如出租人认为附和不当，要求承租人恢复原状或者赔偿损失的，依法应予支持。    2、未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权。  
  3、承租人经同意装饰装修，区分情况不同适用的处理原则： ①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，在双方没有就合同期满后该装修如何处理达成一致，法律规定该装修（附和部分）无偿归出租人所有。  
    ②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；   
  三、承租人转租
  1、承租人经出租人同意转租的，转租合法有效。    2、承租人未经出租人同意而擅自转租的，转租合同无效。出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。  
  3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。   
  四、出租人的合同解除权  
    合同解除权是指法律赋予出租人依据单方意思就能使生效的租赁合同的权利义务归于消灭，不再约束双方当事人的权利。出租人具有一下合同解除权：  
    1、没有约定租赁期限或约定不明的。  
    2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。  
    3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。  
    4、承租人未经出租人同意而擅自转租的。   
  五、买卖不破租赁 
  所有权变动不破租赁，是指在租赁合同履行期限内，出租人将房屋出卖、赠与、抵押候拍卖等后，所有权所发生的变动不影响承租人依据原租赁协议对该房屋继续承租。  
    但如租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； 二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。   
  六、承租人的优先购买权  
    出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。    但有下列情形之一的，承租人主张优先购买房屋的，法律不予支持：  
    1、房屋共有人行使优先购买权的；  
     2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的    3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；  
    4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 

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  139****2367

  2016-01-11 14:41:39

  第十三章 租赁合同
  
  　　第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
  租金的合同。
  　　第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租
  金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
  　　第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
  　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得
  超过二十年。
  　　第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面
  形式的，视为不定期租赁。
  　　第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租
  赁物符合约定的用途。
  　　第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没
  有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物
  的性质使用。
  　　第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁
  物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
  　　第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租
  赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
  　　第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
  　　第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
  出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租
  赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
  　　第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失
  的，应当承担损害赔偿责任。
  　　第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
  　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承
  租人恢复原状或者赔偿损失。
  　　第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租
  的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人
  应当赔偿损失。
  　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
  　　第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但
  当事人另有约定的除外。
  　　第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者
  约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在
  租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不
  满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
  　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求
  承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
  　　第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承
  租人可以要求减少租金或者不支付租金。
  　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
  　　第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  　　第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
  ，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
  　　第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭
  失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失
  ，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
  　　第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一
  条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除
  合同应当在合理期限之前通知承租人。
  　　第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明
  知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
  　　第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照
  原租赁合同租赁该房屋。
  　　第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合
  按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
  　　第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的
  ，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

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