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多套房产出租怎么在依法纳税的前提下获得最大利益?

提问者:嘻嘻哈哈1166 日期:2015-12-28

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  • 热心网友 2015-12-28
    房产出租对象的选择
      对于房产出租,在人们印象当中所收取的租金越多,出租人所获得的利润就会越多。因此在选择出租对象时,人们多以承租人所付租金的多少来确定出租对象。然而当我们予以考虑税收因素之后,就会发现这种惟租金确定出租对象的方法,有时并不是对出租人十分有利。
      老李想把一套房产出租出去,经中介机构联系,有两个客户欲租赁老李的房子。一个是一家公司租赁老李的房子进行商务活动,每月支付租金3100元。另一个是几个“白领”合伙租赁老李的房子用于居住,每月支付租金3000元。两客户的租期都是两年。单纯从价格方面看,老李应该优先选择那家公司,但是假如考虑税收因素后,那么就会发现选择“白领”老李所获得收益将更大。
      按税法规定,出租房屋应该缴纳营业税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税。
      老李将房子出租给那家公司时,所应支付的税款为:
      营业税,按照营业税暂行条例规定,个人出租房产的应按“服务业—租赁”税目,以5%的税率计算营业税。老李应该缴纳的营业税:3100×5%×24=3720元。应缴纳的城建税、教育费附加为:3720×(7%+3%)=372元。
      房产税,国家税务总局(86)财税地字008号文件规定,“个人出租的房产,不分用途,均应征收房产税。”房产税暂行条例第三条、第四条规定,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%.老李应该缴纳的房产税:3100×12%×24=8928元。
      个人所得税,按照个人所得税法规定,财产租赁所得应按20%的税率缴纳个人所得税。老李应该缴纳的个人所得税:[3100-800-(3720+372)÷24]×20%×24=10221.6元。(按税法规定在计算个人所得税时,在应税所得额中应扣除相关税费。具体为:营业税、城建税、教育附加)
      老李将房屋出租给那家公司所应缴纳的税款共计:3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的实际收益为:51158.4元(3100×24-23241.6)
      财政部国家税务总局〈〈关于调整住房租赁市场税收政策的通知〉〉(财税[2000]125号)规定,“自2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。那么依据此规定,老李将房子出租给”白领“时,应该缴纳的税款为:
      营业税:3000×3%×24=2160元。
      城建税及教育费附加:2160×(7%+3%)=216元。
      房产税:3000×4%×24=2880元。
      个人所得税:[3000-800-(2160+216)÷24]×10%×24=5042.4元(按税法规定在计算个人所得税时,在应税所得额中应扣除相关税费。具体为:营业税、城建税、教育附加)
      老李共计缴纳的税款为:2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的实际收益为61701.6元(3000×24-10298.4)。
      在对税收因素予以考虑之后,当老李选择低廉租金时,不仅老李所支付的税款远远少于选择高价租金所支付的税款,而且老李所得的收益也远远高于选择高价租金所得的收益。
      房产修理时机的选择
      对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题,在维修时间上多数房屋出租者都会选择,房屋什么时候需要维修就对房屋进行维修。
      依照税法规定,将房屋出租向承租人收取租金,此种行为应该缴纳个人所得税(其他税种在此忽略不计),假如适当地选择一下房屋的维修时机,那么出租者将会节约一笔不小的税款。
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