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  2015-12-28 15:12:20

  房产出租对象的选择
  　　对于房产出租，在人们印象当中所收取的租金越多，出租人所获得的利润就会越多。因此在选择出租对象时，人们多以承租人所付租金的多少来确定出租对象。然而当我们予以考虑税收因素之后，就会发现这种惟租金确定出租对象的方法，有时并不是对出租人十分有利。
  　　老李想把一套房产出租出去，经中介机构联系，有两个客户欲租赁老李的房子。一个是一家公司租赁老李的房子进行商务活动，每月支付租金3100元。另一个是几个“白领”合伙租赁老李的房子用于居住，每月支付租金3000元。两客户的租期都是两年。单纯从价格方面看，老李应该优先选择那家公司，但是假如考虑税收因素后，那么就会发现选择“白领”老李所获得收益将更大。
  　　按税法规定，出租房屋应该缴纳营业税、城建税及教育费附加、房产税、个人所得税。
  　　老李将房子出租给那家公司时，所应支付的税款为：
  　　营业税，按照营业税暂行条例规定，个人出租房产的应按“服务业—租赁”税目，以5%的税率计算营业税。老李应该缴纳的营业税：3100×5%×24=3720元。应缴纳的城建税、教育费附加为：3720×（7%+3%）=372元。
  　　房产税，国家税务总局（86）财税地字008号文件规定，“个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。”房产税暂行条例第三条、第四条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%.老李应该缴纳的房产税：3100×12%×24=8928元。
  　　个人所得税，按照个人所得税法规定，财产租赁所得应按20%的税率缴纳个人所得税。老李应该缴纳的个人所得税：[3100-800-（3720+372）÷24]×20%×24=10221.6元。（按税法规定在计算个人所得税时，在应税所得额中应扣除相关税费。具体为：营业税、城建税、教育附加）
  　　老李将房屋出租给那家公司所应缴纳的税款共计：3720+372+8928+10221.6=23241.6元。老李所得的实际收益为：51158.4元（3100×24-23241.6）
  　　财政部国家税务总局〈〈关于调整住房租赁市场税收政策的通知〉〉（财税[2000]125号）规定，“自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。那么依据此规定，老李将房子出租给”白领“时，应该缴纳的税款为：
  　　营业税：3000×3%×24=2160元。
  　　城建税及教育费附加：2160×（7%+3%）=216元。
  　　房产税：3000×4%×24=2880元。
  　　个人所得税：[3000-800-（2160+216）÷24]×10%×24=5042.4元（按税法规定在计算个人所得税时，在应税所得额中应扣除相关税费。具体为：营业税、城建税、教育附加）
  　　老李共计缴纳的税款为：2160+216+2880+5042.4=10298.4元。老李的实际收益为61701.6元（3000×24-10298.4）。
  　　在对税收因素予以考虑之后，当老李选择低廉租金时，不仅老李所支付的税款远远少于选择高价租金所支付的税款，而且老李所得的收益也远远高于选择高价租金所得的收益。
  　　房产修理时机的选择
  　　对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题，在维修时间上多数房屋出租者都会选择，房屋什么时候需要维修就对房屋进行维修。
  　　依照税法规定，将房屋出租向承租人收取租金，此种行为应该缴纳个人所得税（其他税种在此忽略不计），假如适当地选择一下房屋的维修时机，那么出租者将会节约一笔不小的税款。

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