如何更换物业公司？

其他3条回答

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  139****3975

  2015-12-25 13:58:03

  根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

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  130****4065

  2015-12-25 13:57:40

  更换物业公司注意事项
  1.更换程序的合法性
  小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以要更换小区物业必须依法确立业主委员会合法 的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备 充分的群众基础和法律依据。
  律师介绍，依据《物权法》相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，由业主委员会与物业服务公司签订《业主管理规约》和《物业服务合 同》,由业主委员会出面来维护广大业主的合法权益。业主们如果认为物业公司侵害了自己的权益或对物业公司的服务有所不满，可以由小区业主委员会向物业公司 提出交涉；协商不成，业主可以向房管部门和物业管理部门投诉；如果大部分业主对物业公司不满，可以通过业主委员会解聘物业公司。
  业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。当物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物 业管理企业时，可以由业主委员会根据物业管理委托合同的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管 理企业的合同。
  2.业主大会应当在招标前决定以下事项：授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；确定采取公开招标或邀请招标方式；授权业主委员会直接确定中标人 或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人、物业服务价格和服务水平。律师还表示，业主委员会在招标前应到项目所在地住建局备案。备 案时，应提交以下资料：业主大会决议、招标公告或者投标邀请书、招标文件以及法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交 双方签订的委托书。
  3.取得多方面的支持
  调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。
  4.对更换物管企业各方面工作进行交接设计
  物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密 工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区 办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、 日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到最低。
  5.交接内容
  交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。
  1、工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。
  2、财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。
  3、文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档工作。
  4、其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字工作。
  防范风险，避免业主或使用人工作、生活受到影响更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：
  (1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。
  (2)原物管企业提出高额外补偿。
  (3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。
  (4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
  (5)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。
  更换物业公司需的提供资料与办理手续：
  如果业主更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。如果是召开首次业主大会有个条件：一是自第一个业主自入住起满2年，二是入住率 达到25%以上。首次业主大会的召开应在驻地的乡镇、街道的政府办事处及其居委会的组织筹备下召开，同时可组建业主委员会。解聘或选聘物业公司需经二分之 一以上业主同意。在召开解聘原有物业公司后，由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同，届时我们将提供业务方面支持。

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  130****8173

  2015-12-25 13:57:16

  一）更换程序的合法性
  小区管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
  二）取得多方面的支持
  调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能取得一致性意见，对于顺利更换 ，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。

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