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  136****6325

  2015-12-14 19:15:26

  国内房地产是否真的过剩？
  房地产过剩我觉得从两个角度来看，中国的人口已经进入了拐点，人口红利基本上释放完毕，接下来是进入老龄化，在人口红利释放的时候，中青年人很多，买房子的人每年都在增长，但是当一个社会进入老龄化了，首先人退休以后就不太想再买房子了，想买的话也没人给你按揭，收入都没有怎么拿按揭？
  再过几年，退休的人就会想到卖房子，要卖房、套现、养老，中年买房子就是为了老年卖房子养老，过去是每年有不断涌现买房的人，将来会每年不断涌现卖房的人，你说房价还能不能涨？?
  这个原因是跟中国建国以后前三十年出生率很高，而后三十年出生率极低，都是人为因素造成的，前三十年生几个光荣，后三十年计划生育生一个，我们后三十年有很多政策是对前三十年的否定，人口政策就是其中之一，这里不扯远了，但是由于这么一种人口政策的波动，巨大的波动，使得我们到了2015年之后，65岁以上的人的占比将急剧的上升，65岁以下人的占比将急剧下降。
  还有一个，除了中国自己的特色来看，从国际经验来看，是不是有这么一个规律，在一个比较大的国家，不能说小的城市性国家，一个比较大的幅员比较辽阔的国家，房地产在经济当中的比重几十年来看是不是有一定的规律可以寻找？
  我们这里似乎找到了一定的规律，从二次大战结束一直到现在，无论是在美国、澳大利亚、英国、日本，看到房地产占GDP的比重平均是在5%左右的，美国现在是3点多，说明它还有潜力房地产进一步的扩张。
  长期来看5%左右，中国现在光住宅类就是9%，加上那些办公楼，到12%，这个比重是太高了，长期来看，房地产占比也是要回落的，有人说中国的另外一个特色，你有没有考虑，中国有城镇化的空间，城市人确实是老龄化到来要退休，要卖房，或者买房的人少了。
  这时候如果外地农村人口能够进入城市，是不是能够承接大城市的房地产，这个问题我们也做了一个分析，我们这里不谈某个城市，某类城市，我们谈整个中国的城市，我们看到现在在建面积是48亿平方米，城镇化的速度这几年平均是每年1900万人口进城，我假定他们都买得起房子，三家之口，每家都买100平米左右的房子，那么这样的话，你要八年左右的时间才能够消化掉现在的在建的房地产的存量。
  所以说城镇化这个概念已经在这几年被严重的透支了，很多地方都已经把这个因素考虑到了，大量的在建造房子。
  现在看来，我不觉得将来城镇化速度会和过去一样快，因为过去农村的生活非常的艰苦，而且农村的富余劳动力很多，那时候人口红利在释放，将来也没有那么多农村的青壮年可以到城里来工作，他们来了之后，我相信有一小部分人能买得起房子的，尤其是大城市的，能买得起房子就不错了，农村人到上海买得起房子吗？
  我觉得城镇化的因素似乎还不能马上缓解中国房地产供应过剩的问题。
  刚才说的这些问题会造成某些行业长期的不景气，尤其是大宗商品，中国房地产的销售与全球大宗商品，尤其是铁矿石、铜密切相关，中国房地产交易萎缩就带来了铜价和铁矿石价格的回落。
  望采纳

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