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  138****2775

  2015-11-27 15:54:06

  你好，这个的话给你一篇文章参考
  近日，有读者提问，房地产开发企业取得土地过程中所支付的拆迁补偿费是否属于契税的计税依据呢？笔者认为有必要加以分析。
  
  　　房地产开发企业取得土地在不同政策背景下有不一样的方式，比如毛地拿地和净地拿地。相应来说契税计税基础也会有所差别。
  
  　　协议拿地。根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。房地产开发企业最早协议拿地为主方式下，拆迁补偿费属于其应自行承担的成本，拆迁补偿费自然计入土地成交价格，应当缴纳契税。
  
  　　竞价拿毛地。根据财税〔2004〕134号规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
  
  　　根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
  
  　　在原拆迁政策规定下，房地产开发企业取得的并非净地，房地产开发企业取得土地前还要取得房屋拆迁许可证实施拆迁。拆迁涉及到货币补偿和安置用房补偿。因此，房地产开发企业缴纳契税的计税依据应当等于“土地出让金+安置房屋视同销售价格+拆迁补偿货币支付+其他（略）”金额之和。货币补偿金额容易确定，安置房屋视同销售价格如何确定呢？是按照拆迁时房屋的公允价格还是实施补偿时房屋的公允价格还是办理所有权转让手续时的公允价格呢？按照货币补偿与实物补偿等价的原则，应该是以拆迁时房屋的评估价格或公允价格为准。
  
  　　竞价拿净地。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  
  　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
  
  　　从以上规定可以看出，房屋征收补偿并不是房地产开发企业的份内之事。顶多算接受政府委托实施拆迁。根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。房地产开发企业为此所支付的拆迁补偿费实质属于一种垫资，不是其最终取得土地的成交价格。因此这种形式下，拆迁补偿费无论是货币补偿还是安置房屋补偿均不是缴纳契税的计税依据。
  
  　　竞价未取得土地。房地产开发企业实施拆迁后志在必得取得土地，但是不可避免会半道杀出“黑马”竞价抢走。那么此种情形下，所实施的拆迁但未取得土地所支付的拆迁补偿费当然更不是契税的计税依据了。
  

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