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集体土地流转

单位集资房虽然价格便宜,但是交了集资款后不免担心集资房有房产证吗?其实集资房权属问题是按照出资比例来确定的,个人全额出资可拥有全部产权,是可以办理集资房房产证的。如果是个人部分出资的,那就只能拥有部分产权,房产证不能随便办理。

什么是集体土地流转有什么要求?
日期:2015-12-25 16:35:47       提问者:186****5808

139****8278

2015-12-25 16:36:39

集体土地流转,总的来看主要有两种理解:一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系;后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。笔者赞同后者。从严格意义上讲,土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移,不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”,更不应该将流转的客体扩大到家用地。

虽然“首次流转”和“再次流转”都可以实现土地有偿使用,但两者间有着重要的区别:

(1) 所谓的“首次流转”,实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。在我国现行土地制度下,这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程,通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。因此,集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议,最终还要经人民政府的批准,但这种批准是被动的、形式上的,很难体现审批的真正意图。在政府审批把关不严的情况下,很可能导致大量土地在乡(镇)政府的操作下涌入市场,耕地保护将更加艰难。而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转,一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更,也无需政府审批。以所谓的 “首次流转”获得建设用地使用权的做法,实质上是规避政府审批的非法占地行为。

(2)“首次流转”主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间,通常是在地方政府的操作下进行。其结果通常是增加建设用地的供给总量,而不是提高现有存量建设用地的利用率;而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配,其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用,并不会增加新的建设用地。

(3)“首次流转”如果监管不力,极易造成土地供给失控,产生严重的社会后果;而“再次流转”比较容易监控,以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。

基于上述区别,笔者认为集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转,而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。就像国有土地使用权出让不同于转让,农村土地承包经营中的发包不同于转包一样,它们遵循的是不同的规则,有不同条件和要求。准确界定“流转”的含义,对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立,对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管,以及对于土地资源的合理利用与保护,都具有十分重要的意义。

农村集体土地的发包方能做为土地承包经营权流转的主体吗?:不能。

土地承包经营权流转的主体只能是【承包方】,不能是发包方。

依据是:《土地承包法》第三十四条 :“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”分析:如果发包方可以成为流转的主体,有发包方在承包期内变相收回承包地之嫌。但《土地承包法》规定,在承包期内发包方除法定情形外不得收回承包地。而且,发包方对外出让所有的土地,应是发包、不能称为流转。

2、【发包方能不能成为流转方或作为受让方参与土地承包经营权的流转?】:不能。

(1)发包方不能成为流转方:依据同上法条。分析:流转是指将尚在承包期内的土地进行使用权转让,而在承包期内的土地发包方不得收回,所以流转权的主体应是承包方、而不能是发包方,当然发包方也就不能成为流转方。

(2) 发包方不能作为受让方:依据同上。发包方如果作为流转的受让方,同样是变相收回了尚在承包期内的承包土地,违反了《土地承包法》的规定和中央关于承包权三十年不变的政策 。《土地承包法》规定发包方可以有限参与流转,但不能成为受让方,即:流转以是转让方式进行时,应经发包方同意;以转包、出租、互换或其他方式流转的,应报发包方备案。依据:《土地承包法》第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。
集体土地流转要求
要明确流转范围
关于集体土地使用权流转的内涵,目前主要有两种观点:一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转;另一种观点认为应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地,是存量与增量的问题。所谓集体建设用地“首次流转”,实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。目前这种分离在“土地财政”以及片面追求政绩观的影响下,其结果通常是建设用地供给总量的增加,而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”则仅限于建设用地使用权的流转,是对存量建设用地使用权的重新分配,其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用,并不会增加新的建设用地。也就是说,“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少,而“再次流转”则明显比较容易监控,而且存量建设用地将向更加合理、集约、高效的利用方式流转,这显然是符合我们制度设计的目标诉求的。所以在当前情况下,本着平稳推进、循序渐进的原则,我们应该把集体建设用地使用权流转限定在存量的流转,而不应包括所谓的“首次流转”,待日后时机成熟再进一步推进也未为晚也。

要合理分配土地流转收益

收益分配是农村集体建设用地流转能否健康推进的关键,各地有不同做法。如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县(区)、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。而浙江湖州则按“谁所有谁收益的原则分配,土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。从理论上说,农村集体建设用地流转收益主要由三部分构成:一是所有者对土地的垄断,即垄断地租;二是劳动和资本投入所产生的成本地租;三是投资环境所产生的级差地租。在土地利用和开发建设过程中,土地使用者要另行支付基础设施配套费和相关税费,政府的这部分投入已有了回报,不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。因此,集体建设用地流转中的土地收益,应按照初次分配基于产权、再次分配税收参与的原则,确立分配比例和额度。

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