传统的房地产管理与现代物业管理之间的区别

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  130****4750

  2014-02-14 00:00:00

  物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种社会化和专业化的服务方式。房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。因此，物业管理是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国的物业管理也就是改革开放以来房地产业迅速发展的派生结果。经济体制改革的展开，特别是城市土地有偿使用和住宅商品化改革的实施，使我国的房地产业从长期的福利性的萎缩状态中得以复苏，并迅速崛起。然而，传统的房地产管理体制已经不适合房地产业的发展需要，房地产业的发展呼唤着房地产管理体制的变革，这从以下四点可以得到说明：第一，随着住房商品化的逐步实施，各类住宅售出后所形成的多元产权关系，使传统的按产权、按部门以及按计划包干的维修管理办法再也不适应房地产的发展需要，而必须从体制上制订出一套新的管理办法。第二，随着住宅私有化和酒店大厦等物业私有化程度的提高，人们对物业的维修、养护以及安全防范等要求越来越高，越来越要求专业化的管理与服务。第三，住宅小区建设发展如雨后春笋，如何发挥住宅小区整体功能，创造一个舒适、优美、和谐、安全的居住环境，原有的房产管理体制和管理机构已无法适应这种需要，它要求有一个统一综合管理的机构。第四，随着外商投资房地产的日益增多，传统落后的房地产维修管理模式已不适应现代化楼宇维修管理的需要。外商由于担心投资房地产后很可能面临房产提前残旧的负面效果，从而失去信心，制约了房地产业的进一步发展。一言以蔽之，房地产业的迅速发展呼唤着与之相适应的新的管理方式。而社会化和专业化的物业管理已在国际上运行了一个多世纪。这种集管理、经营和服务于一体的物业管理方式，以其无限的生机和活力伴随中国房地产业的迅猛发展而蓬勃地发展起来了。二、物业管理对房地产经营的影响物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房地产开发经营的前景。物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点：第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。第三，有利于房地产市场的发展完善。物业管理的社会化和专业化的良性发展，是和房地产综合开发的经济体制改革相适应的，它使房地产开发、经营、服务有机地结合起来，具有繁荣和完善房地产市场的作用。第四，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。第五，有利于推动外向型房地产经济的发展。物业管理是加快我国房地产发展同国际接轨的必由之路，是改善中国大陆投资条件和投资环境的必要措施，具有推动外向型房地产和涉外经济发展的作用。……参考物业管理网

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  139****2367

  2014-02-13 00:00:00

  物业管理与我国传统的房屋管理相比较，主要有5点区别：一是政府所起的作用：在传统的房屋管理体制下，政府(包括街道、房管所、机关和企事业单位)都是直接参与房屋管理；物业管理则是实行企业化的管理，政府各个部门不直接参与物业的具体经营和管理，而是通过制定行政管理法规、规章来规范物业管理活动并指导、监督物业管理的运作。二是管理形式：过去是多个产权单位、多个管理部门的分散、多头管理，小区居民要和各个部门打交道，包括街道、居委会、派出所、环卫、绿化、消防以及水、电、煤气等众多部门；物业管理则是统一的综合性管理，居民只要面对一家物业管理企业即可解决上述生活中的问题，克服了在管理中经常出现的各自为政、扯皮推诿的弊端。三是管理内容：过去的管理内容单一，一般只局限于单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费。物业管理则是对管辖范围内的房屋及配套设施的专业化管理和养护及对住户的全方位多层次的服务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合利益，有利于开展好社区服务。四是经费来源：过去的管理是以行政手段为主，经费来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理体制：物业管理则是一种有偿服务，实行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，走上了以业养业、自我发展的道路。小区的管理有了造血功能，既减轻了政府的压力和负担，又使管理经费有了稳定来源。五是住户的作用：过去的管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理，由于是无偿管理，住户只能被动接受，别无选择；物业管理则是实行业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的一种管理模式，从管理单位的终身制到业主自由选择实行聘用制，摆正了业主与物业管理单位的关系。业主委员会代表全体业主的利益，可以选聘或解聘物业管理企业，并有权审议、监督物业管理企业的年度计划和财务收支情况，能够真正行使业主的权利和作用。传统的房屋管理和现代物业管理的区别是计划经济与市场经济两种体制差别的具体表现。传统的房屋管理是福利型住房制度的一种自然延伸，是回避房屋的商品特性的产物。而物业管理是建立在把管理、服务视为一种可等价交换的商品，这种商品性、市场性是物业管理的根本性质和最主要特征。

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